一、项目名称

　　智慧家园项目中央空调设备维护保养及水处理服务采购

　　二、项目概况

　　智慧家园：位于宝龙科技城核心片区，总建筑面积约29.16万平方米，其中研发办公空间约142073.83平方米，轻型厂房约43623.8平方米，商业配套空间16199.2平方米，其中2A栋人才公寓合计12949.19平方米已整体打包出租给第三方单位自行管理，湾东物业公司在管面积合计278654.9平方米。

　　三、服务范围

　　服务范围为中央空调系统，主要设备包括：螺杆主机1台、离心主机2台、空调水泵（45kW）6台、空调水泵（30kW）4台、冷却塔5台、板式换热器2台、板换层水泵3台，详见附件1。

　　四、服务标准及详细技术标准

　　（一）中央空调维护保养服务

　　1.服务频次要求

　　每月至少完成1次螺杆主机、离心主机、水泵、冷却塔、板式换热器、板换水泵等全部设备的全套巡检保养；全年不限次数应急抢修。

　　2.应急响应标准

　　甲方报修后，乙方维保人员2小时内抵达现场；一般故障24小时内修复，重大故障3日内修复（不含原厂配件采购等待周期），抢修完成8小时内提交书面抢修记录，甲乙双方签字归档。

　　3.维保工具、耗材

　　提供维保所需工具和劳务，并免费提供单价在人民币200元以下（含）零部件，整批更换除外；单件单价超200元配件，乙方提供市场比价单，经甲方书面确认后方可更换，配件费用由甲方另行承担，乙方承诺配件为全新原厂件，并提供质保。

　　4.月度维保核心作业内容

　　（1）主机：制冷剂检漏、油位油压检测、电气接线紧固、运行参数记录、冷凝器外观检查；

　　（2）水泵：轴承温度、振动、密封渗漏、电机绝缘检测；

　　（3）冷却塔：风机电机、布水系统、阀门、塔盘污物清理；

　　（4）板式换热器：压差检测、渗漏检查、阀门维护。

　　5.年度深度维保工作

　　每年开展一次整机电气绝缘测试、控制系统校准；配合水处理完成冷凝器机械通炮；每半年免费为甲方工程人员开展设备操作、日常巡检、基础故障应急培训，并留存培训签到表、课件。

　　6.现场管理要求

　　乙方作业人员统一工装、佩戴工牌，无工装工牌禁止进场；高空作业人员持证上岗，作业前向甲方报备；甲方有权要求乙方更换态度恶劣、违规作业人员。

　　（二）中央空调水处理

　　1.药剂供给

　　全年免费提供冷冻系统缓蚀剂、杀菌剂；冷却系统杀菌剂、阻垢缓蚀剂、冬季停机湿保剂；所有药剂提供合格证、MSDS安全说明书，药剂环保可直排市政管网，不得腐蚀板换密封、水泵轴封。

　　2.日常加药及排污

　　全系统每周水质检测，按需加药、排污；冷却水系统每两周现场加药及排污一次，并按时向甲方提供《维保工作记录单》；冷却塔塔盘每月清洗，填料每季度清洗；冷却水泵过滤器半年拆洗，冷冻水泵过滤器每年拆洗；严禁使用高压水枪、硬毛刷损伤冷却塔填料，填料损坏由乙方照价赔偿。

　　3.水质取样、报告提交

　　开机阶段：冷却水每月取水样检测，冷冻水每季度取水样检测；每月向甲方提交冷却水水质检测报告，每季度提交冷冻水检测报告；每月30日前提交月度水处理工作月报及下月工作计划。

　　4.年度专项水处理工作

　　（1）每年主机冷凝器机械通炮1次，提供清洗前后对比照片、通炮记录；

　　（2）每年系统最低点全排冷却水，拆洗全部过滤器、彻底清洗冷却塔盘（冷却塔禁止用扫把、高压水枪等强力工具对冷却塔填料进行损伤性清洗）；

　　（3）冷却水系统每年进行化学清洗及化学预膜处理，使管道形成一层均匀致密的保护膜，以控制系统的锈蚀速度；

　　（4）停机阶段：投加防锈湿保剂，完成系统封闭保养并提交停机保养记录。

　　5.水质执行标准

　　在补水符合水处理技术规范和没有环境不利因素影响的前提下，经水处理后，水质应达到如下指标：冷却循环水参照《工业循环冷却水处理设计规范》（GB50050-2017）；冷冻循环水参照日本工业规格JISK2234；甲方可随机委托第三方检测，水质超标产生的检测费、整改成本全部由乙方承担。

　　6.系统运行管控硬性指标

　　冷凝器小温差月度上涨≤0.5℃；蒸发器小温差年度上涨≤1℃；系统每90天挂片腐蚀监测，严禁出现点蚀。

　　（三）压力容器特种设备纳管登记

　　智慧家园项目中央空调系统现有一台压力容器尚未完成特种设备纳管登记。乙方须遵照《深圳市市场监督管理局关于开展2025年度中央空调机组附属压力容器纳管工作的通知》要求开展纳管工作：

　　（1）优先收集、协调制造单位补齐该压力容器全套出厂技术资料；设备经制造监督检验合格且出厂资料齐全的，由乙方负责办理施工告知，按流程完成登记纳管。

　　（2）经乙方充分协调努力仍然无法补齐出厂资料，且设备经制造监督检验合格前提下，由乙方委托具备相应资质的特种设备检验机构开展委托检验，凭委托检验报告办理施工告知，按流程完成登记纳管。

　　乙方全程负责资料收集、协调制造厂家、委托检验、申报告知、登记办理等全部工作，直至最终取得该压力容器《特种设备使用登记证》。本项工作涉及的人工、资料协调、委托检验费、申报登记等全部费用均包含在本合同总价之内，甲方不再另行支付任何费用。

　　如因乙方资料收集不力、未按政策路径实施、检验安排延误、申报失误等乙方原因，导致不能按期取得《特种设备使用登记证》，由此产生的行政处罚、整改费用及全部损失，均由乙方承担。

　　四、评选办法

　　本次评审采用“综合评分法”，按综合得分从高到低进行排名（见附件2），确定1家中标人负责智慧家园项目中央空调设备维保工作，综合排名第一的为中标候选人。若排名第一的中标候选人放弃中标、因不可抗力不能履行合同，或者被查实存在影响中标结果的违法行为等情形，不符合中标条件的，招标人可以按照评标委员会提出的中标候选人名单排序依次确定其他中标候选人为中标人。

　　五、采购控制价

　　本项目采购控制价为72015元/年（含税），响应单位在此限额下自行报价（包含服务范围内的人工工资及社保福利、运输、器械、技术、管理、税收等一切费用）。

　　六、合同主要条款

　　（一）合同期限

　　合同期限为1年。合同期满后，履约评价结果为优秀的，与乙方确认同意的前提下，甲方有权续签合同，续期最多不超过2次，且续期总期限不超过24个月，续期合同实质性内容不得改变。

　　合同期内，若甲方与相关业主（运营）单位或人员签署的物业管理合同终止，则本合同自动终止，双方不承担任何责任。

　　（二）费用结算及支付方式

　　1.中央空调设备维护保养、中央空调水处理服务及压力容器特种设备纳管登记服务费用分开计取付款。中央空调设备维护保养、中央空调水处理服务费用分别分四期支付，每三个月支付一期，每期支付合同总额的25%。若其中一项服务未启动或暂停，则该项目当期不予支付，待实际开展服务后再按实际服务周期核算应付费用。

　　2.维保、水处理每期付款前开展履约考核，评价结果与付款比例挂钩：履约考核评为优秀的支付当期服务费的100%，履约考核评为合格的支付当期服务费的95%，履约考核评为不合格的要求整改至合格后支付当期服务费的50%，整改不合格的不予支付服务费。

　　3.对应维保、水处理服务周期届满后，乙方根据对应本周期内的每期履约考核结果于次月开始的10日前，分别开具维保、水处理对应金额合法有效的增值税专用发票，付款采用银行转账方式，在流程审核完成后支付。

　　4.压力容器特种设备纳管登记服务付款：乙方完成全部纳管流程，完整取得本项目压力容器《特种设备使用登记证》，并将登记证复印件（加盖乙方公章）提交甲方存档后，乙方开具对应压力容器纳管登记服务全额增值税专用发票，甲方一次性支付本项服务全部合同价款；未取得《特种设备使用登记证》的，甲方有权不予支付该笔纳管登记服务费。

　　本项目合同模板详见附件3。

　　七、响应单位资格要求

　　（一）投标人须是在中华人民共和国境内注册的，具有独立承担民事责任能力、合法经营资格的独立法人，分公司或者分支机构需提供总公司业务开展授权证明；

　　（二）三年内（自本项目投标截止日倒算）在经营活动中没有重大违纪和严重失信记录（重大违纪记录如吊销许可证、刑事责任、200万元以上的较大数额处罚等，严重失信记录以“信用中国”官网查询为准）；

　　（三）本项目不接受联合体投标。

　　八、响应文件要求

　　（一）投标文件及投标时间：请投标人于2026年10月16日起至2026年10月22日17:00前将响应文件1正4副密封（密封处加盖公章）和电子版扫描件1份（存U盘）送达采购人指定投标地点，否则，予以拒收。

　　（二）投标地点：深圳市龙岗区龙城街道飞扬路669号天昊华庭西门服务大厅二楼。

　　（三）联系人：彭工，联系电话：0755-28990575。

　　九、废标情形

　　有以下情形之一的按废标处理，废标的投标人，不参与本项目评审：

　　1.投标资料须密封（密封袋封口处盖骑缝章），没有密封或密封处没有盖骑缝章的，按废标处理。

　　2.投标人须符合本项目投标人资质要求，并在投标时提供相应的证明材料，否则按废标处理。

　　3.投标人的投标报价，不得高于本项目最高采购控制价，否则，按废标处理。如果投标人此前参与本项目询价的，其提供的投标报价不得高于此前提供的询价报价，也不得高于本项目最高采购控制价，否则，也按废标处理。

　　十、招标结果公示

　　递交响应文件截止后，湾东物业公司将自行组织响应文件开启、评审等工作，确定成交服务单位后将在深圳市龙岗区产业投资服务集团有限公司官网进行公示。

　　十一、特别说明：

　　1.公告期满后，若有效投标人不足3家的，应发布二次公告（原则上不少于一次公告发布时间的50%），若二次公告期满后，有效投标人仅有2家的，可选择继续评审或组织谈判，有效投标人仅有1家的，可直接选定成交单位。

　　2.采购评审后，若成交单位放弃中选资格、因不可抗力不能履行合同、被查实存在影响中标结果的违法行为或者拒不签订合同的，采购人可以从资格审查合格的其他响应单位中采用原评审方法，由原评审小组确定成交单位。

　　3.响应单位须满足上述全部资格要求，方为资格审查合格。资格不符合要求的供应商不能进入比选程序。

　　4.所有响应单位视为同意上述公告内容，确定为成交单位后按公告约定与采购人签署合同。

　　附件：1.设备清单

　　2.综合评分表

　　3.智慧家园中央空调设备维护保养及水处理服务合同

　　4.响应文件一览表

　　5.承诺函

　　6.报价单

　　7.龙岗区进一步规范政商交往行为告知书

　　深圳市湾东物业服务有限公司    

　　2026年10月16日