龙岗区养老护理院是我区投资建设的首家区级公办养老机构，项目选址平湖街道平安大道东侧福利设施用地（PH-GIC7-02），总用地规模5028.2平方米，总建筑面积26336平方米，总投资2.35亿元，设计养老床位350张，定位为侧重于提供长期护理和照料照护服务的兜底保障性养老服务示范机构。项目已于2023年6月正式开工建设，代建单位为华润（深圳）有限公司，施工总承包方为中建五局，建设内容包含土方及基础工程、土建工程、安装工程、室外及配套工程、厨房洗衣房固定设施设备采购等，预计2025年上半年竣工交付。为做好该项目社会化运营工作，区民政局起草了《龙岗区养老护理院公建民营实施方案》（以下简称《实施方案》）。现将有关政策解读如下：

　　一、编制背景

　　（一）推进公办养老机构社会化运营已成为政策导向。《关于全面放开养老服务市场提升养老服务质量的若干意见（国办发〔2016〕91号）》要求“加快推进具备向社会提供养老服务条件的公办养老机构转制成为企业或开展公建民营，鼓励通过公建民营、民办公助等方式引导社会资本参与养老服务机构建设和管理运行”。《广东省养老服务条例》要求“推动养老机构管理体制改革，通过公建民营、委托管理等方式引入社会力量运营政府设立的养老机构”。《深圳经济特区养老服务条例》提出“市、区人民政府可以通过公建民营、提供场地、租金补贴等方式支持社会力量举办养老服务机构”。由此可见，推动区养老护理院公建民营符合上级养老政策导向。

　　（二）实施社会化运营已成为同类项目的普遍选择。目前，我市福田、罗湖、南山、盐田、光明、坪山、大鹏等兄弟区的区级公办养老机构，普遍通过签订合作协议引进社会资本进行社会化运营，由社会资本方负责养老设施设备购置、信息化建设及开办费用等初期投入，通过拉长运营合作期收回投资并实现保本微利。例如，2020年，深圳市盐田区社会福利中心养老院公建民营项目改革，中标社会资本已接管养老院运营，运营效果良好。2021年，大鹏新区养老院项目完成公建民营招标，中选的社会资本方已提前介入项目前期工作。2023年11月，坪山区社会福利综合体公建民营项目挂网招标，是我市最近采用公建民营模式推进社会化运营的区级公办养老机构。

　　（三）推进养老护理院社会化运营已成为我区现实需求。采取传统的方式运营管理区养老护理院，需要投入大量的人员编制和财政资金，不利于可持续发展。通过公建民营，在保障政策性老人兜底养老床位需求的同时，可发挥社会运营方管理经验和资源优势，提升项目运营效率和品质，实现“政策性床位有保障、运营管理可持续、服务供给高品质”综合目标，符合我区提倡的“经营城市”发展理念。

　　二、编制过程

　　（一）提前谋划，依法依规选择运营方向。为实现项目设计、建设、运营环节同步推进和无缝衔接，根据上级采取鼓励公建民营方式运营公办养老机构的政策导向，2021年11月3日区政府分管领导主持召开工作协调会，决定按照公建民营方式推进项目后续运营，并要求提前招出运营机构介入项目的建设环节，避免项目运营后二次装修造成财政资金浪费。

　　（二）征求意见，纳入重大行政决策事项。2023年初，区养老护理院确定代建单位后，区政府分管领导主持召开会议研究区民政局提交的公建民营实施方案，会上区发改局指出虽然国家、省、市明确了公办养老机构实施公建民营的政策导向，但我市尚未出台养老机构公建民营实施细则，且项目涉及社会公众利益，建议将《实施方案》列入区政府重大行政决策事项目录。区民政局采纳了区发改局的建议，并在征得区司法局同意后，将区养老护理院公建民营方案纳入2023年度区政府重大行政决策事项目录（相关决策程序应在年底前完成）。

　　（三）完善方案，选择物业出租方式推进。今年11月，区民政局按照区政府重大行政决策程序将《实施方案》提交区政府常务会议审议前夕，区财政局根据《深圳市本级行政事业单位政府物业出租管理办法》（深财规〔2018〕3号）、《龙岗区政府物业出租管理实施细则》（深龙财〔2021〕28号）“单位以委托经营、承包经营或者联营等名义将物业交由他人使用，单位实际不承担经营风险的，视为物业出租”规定，建议按照政府资产管理有关规定采用政府物业出租方式推进项目社会化运营，由社会运营方优先保障我区政策性老人兜底养老床位需求的同时，对养老床位自主经营、自负盈亏，依照“收支两条线”原则向区财政缴纳租金。针对区财政局提出的意见建议，区政府分管领导于10月25日、11月7日、8日、14日、20日、29日、12月4日多次召集民政、财政、发改、司法等部门进行专题研究，经反复研究论证，一致认为在我市尚未出台公建民营实施细则且全国正在全面清理整顿PPP项目的背景下，采取物业出租方式推进区公办养老护理院运营有具体的实施细则，操作相对较为稳妥。因此，初步拟采用公建民营（政府物业出租方式）推进区养老护理院社会化运营，并经区政府常务会议审议，在修改完善的基础上形成目前的方案版本。

　　三、《实施方案》主要内容

　　《实施方案》由指导思想、目标任务、工作原则、主要内容、保障措施五部分组成。主要内容包括：

　　（一）明确实施主体。区政府授权区民政局作为项目实施机构，负责项目的推进工作。

　　（二）实施公开招标。区养老护理院建成后，由第三方评估机构综合考虑项目的公益属性、政策性床位配备情况以及物业和配套设备设施的市场租金指导价等因素，科学合理确定招租底价。由区民政局通过公开招标（招租）方式，择优选择承租方（运营机构）。承租方（运营机构）可为国有企业、民营企业、社会组织等社会主体。租赁期内，承租方（运营机构）自主经营、自负盈亏，按照“收支两条线”和租赁合同约定的租金动态调整机制向区财政缴纳租金。

　　（三）确定运营期限。根据《龙岗区政府物业出租管理实施细则》“物业租赁期限一般不得超过5年，特殊情况不超过10年，经区政府批准的重大事项可适当延长租期，但不得违反我国法律法规对租赁期限的规定”，项目租赁期限10年，租赁期限届满，经评估运营效果良好，可依法依规续订租赁合同。

　　（四）优先保障兜底床位需求。为体现项目的公益属性，承租方（运营机构）需划出115张床位配额（总床位数的33%），纳入政策性养老床位入住评估轮候平台，其他床位在同等条件下优先收住我区户籍老人。政策性床位按政府指导价收取费用，与市场化床位应提供同等同质服务。

　　（五）提供高标准运营服务。承租方按照《广东省民政厅关于养老机构星级评定的管理办法（试行）》中最高标准——

　　五星标准进行运营，负责提供以下服务：1.收住老人的住宿、膳食、生活照料、日常护理、文化娱乐等基本养老服务。2.医疗康复服务。3.物业运营维护服务。4.依据入住老人实际需求提供增值服务并收取相应费用，包括但不限于开设便利商店、提供个性化订餐、推拿按摩服务等。

　　（六）坚持普惠性收费标准。区分收住对象实行差别收费。政策性床位按深圳市发改委、民政局及物价局等相关部门发布的关于公办公营养老机构养老服务收费标准，由承租方（运营机构）向入住老人收取。市场化床位由承租方（运营机构）根据市场情况和养老照护运营成本，以公益性和普惠性为原则进行自主定价，报区发改局和民政局备案。

　　（七）加强项目综合性监管。承租方（运营机构）应依法依规运营，承担运营期间各项责任和风险。区民政局履行行政监管和履约监管责任，并建立有效的公众沟通机制，及时搜集公众意见并予以及时处理。

　　考虑可能存在的政策不确定性因素，若我市后续出台涉及公建民营、委托运营等公共事业运营管理相关实施细则，届时再结合最新政策同步予以调整优化。