陈育年代表：

　　您好！您提出的《关于将岗头社区金园片区土地整备利益统筹项目社区留用地作为坂雪岗科技城北片区商业服务设施用地的建议》收悉。我局作为主办单位，经汇总市规划和自然资源局龙岗管理局以及龙岗区工业和信息化局意见并认真研究，现函复如下：

　　一、基本情况

　　坂田街道岗头社区金园片区土地整备利益统筹项目（以下称“项目”）已纳入全市打造“两个百平方公里级”高品质产业空间第一批试点，是市委、市政府部署的“20+8”产业集群建设工作重点项目。该项目的建设将极大缓解坂田片区产业空间不足及碎片化的发展困境，为坂雪岗科技城打造世界级电子信息产业集群承载区提供强有力的产业空间保障。

　　二、片区需求分析

　　（一）商业配套低端继续升级

　　坂田北片区商业配套主要以中小型百货超市、商业街、沿街地铺和城中村低档小商铺为主，且比较分散，档次和服务质量都属中低端级别，大型商圈仍未形成。目前仅有天安云谷的配套商业体量较大，片区大型高端商业服务设施存在缺口。2018年，星河COCOpark的开业弥补了坂田无区域型购物中心的空白。但星河COCOpark位于坂田南片区，距离建议用地约6公里，坂田北片区仍旧缺乏大型商业服务设施。

　　（二）商业服务与人口规模不匹配

　　依据[坂田北地区]法定图则，坂田北片区规划居住人口规模约为57万人，就业人口规模约为50～60万人。片区内商业需求较大，但片区商业供应体量较小，分布分散，存在商业服务缺口。

　　（三）建议用地周边产业布局集聚，有重点龙头企业进驻，但商业服务业设施和城市环境与高端人才需求不匹配。坂雪岗科技城片区未来打造成为世界级电子产业集群承载区，需要与之相匹配的高品质产业配套环境。

　　（四）建议用地周边已集聚一系列重点项目，可协同周边项目重塑坂田北片区城市生活服务核心。

　　三、坂田街道岗头社区金园片区土地整备利益统筹留用地规划情况

　　项目共规划2宗留用地，1宗二类居住用地，1宗商业用地，留用地规模共计5.6万平方米。计划规划商业用地面积1.9万平方米，规划建筑面积26.8万平方米，其中商业建筑面积6.5万平方米，办公及旅馆业建筑面积20.3万平方米。项目规划联动周边商业，错位互补发展，打造区域核心商圈。金园项目专规已对该地块交通、市政等进行评估，留用地建设对周边影响均在可承受范围之内。

　　四、建议用地范围内建造大型商业综合体分析

　　（一）建议用地位置优越。临近重点企业总部基地和天安高科技园区，可营造较高品质的产业配套环境。

　　（二）建议用地周边交通便利。建议用地东侧为轨道10号线，紧邻10号线岗头站，建议用地位于现状岗头站500米范围内。且根据《深圳市轨道交通线网规划（2016-2035）》，项目周边有一条规划轨道27号线，主要承担前海、南山与龙华轴向轨道联系功能，缓解主要交通走廊及跨关交通压力，实现前海南山中心与龙华中心45分钟通达的规划目标。建议用地周边两条轨道线，人流密度高，轨道交通十分便捷，27号线在建议用地周边与10号线岗头站形成换乘。建议用地东侧道路为坂雪岗大道，北侧为环城路，是坂田街道重要的主干路。整体来看，片区整体交通条件良好。

　　（三）上层次规划明确。建议用地在法定图则中规划为以商业用途为主用地，项目落实法图规划进一步明确该用地为商业用地，用地面积约2万平方米。建议用地上层次规划明确，后续项目实施性高。

　　（四）实施时序较快。建议用地为项目社区留用地，建议用地依托重点整备项目正有序高效推进。

　　（五）易于形成片区商业核心。建议用地周边已有集中型商业服务设施规划，分别为建议用地北侧商业规模约11万平方米的天安云谷以及建议用地东北侧象角塘旧村佳兆业城市更新项目规划约8.7万平方米大型集中式商业，但目前该项目商业地块开发尚未完成。就片区商业服务设施情况来看，建议用地商业开发可协同周边商业开发，集聚形成片区商业核心，但建议控制商业业态使其业态错位发展，以免造成恶性竞争。

　　综上所述，项目留用地周边存在两条轨道线路，交通优势明显；可行性上建议用地依托重点整备项目，实施时序较快；必要性上片区生活服务、产业发展对大型高端商业服务存在需求，但需控制商业业态使其业态错位发展，打造成坂雪岗科技城北片区商业服务中心符合片区发展导向，进一步提升片区配套服务水平。

　　感谢您对我们工作的关心，欢迎给予更多的建议和支持。

　　专此函达。

　　深圳市龙岗区城市更新和土地整备局

　　2022年11月23日

　　（联系人：杨俊，联系电话：0755-89559976）