尊敬的民进龙岗总支、杨琳委员：

　　贵总支及杨琳委员提出的《关于激发市场活力，推动“工改M1”项目建设的建议》已收悉。我局为主办单位，现结合我区城市更新工作情况，就该建议提出答复意见：

　　为进一步激发市场活力，推动加快筹集一批高标准产业空间，按照区政府要求，我局系统梳理了工改工更新项目目前推进存在的困难，以及破解工改工更新项目困境的政策路径与建议，并将相关报告报送至区工信局（详见附件）。

　　根据《市规划和自然资源局关于报送我市城市更新领域“一区一策”有关情况的报告》，在城市更新领域应执行全市统一政策，不允许一区一策。区城市更新主管部门是推动城市更新的具体实施部门，尚无制定政策的权利。因此，建议区工信局将相关政策建议上报市局层面，通过市工信局、市规划和自然资源局等部门申请市级政策支持。目前，该项工作正在推进中。针对提案建议，具体回复如下：

　　一、针对建议一“降低‘工改M1’成本”

　　关于建议一第一条商住收益推动工改M1项目，根据《深圳经济特区城市更新条例》，城市更新单元是城市更新实施的基本单位，城市更新单元规划的编制（包括容积率测算等）应基于更新计划确定的拆除范围，符合更新计划有关要求。因此关于建议中提到的捆绑“改工业”与“改商居”单元实施的情况，按照我市现行城市更新政策，如两个单元不属于同一个更新单元计划，规划容积无法进行同步核算。为提高“工改工”项目的经济可行性，目前市规划和自然资源局正在制定《关于进一步加大力度推进低效工业区连片升级改造的若干措施》政策，探索通过“工改居”反哺“工改工”的利益平衡机制，在确保更新主导方向为普通工业功能的前提下，允许将一定比例的法定图则规划工业用地（含普通工业用地、新型产业用地及法定图则备注用地发展导向为工业的发展备用地）调整为居住用地。目前该政策正在报市政府审查，预计出台后将有效激发市场活力。

　　关于建议一第二条降低移交用地和设施比例，《深圳市城市更新办法实施细则》第十二条第三款要求“城市更新单元内可供无偿移交给政府，用于建设城市基础设施、公共服务设施或者城市公共利益项目等的独立用地应当大于3000平方米且不小于拆除范围用地面积的15%”，目前“工改M1”城市更新项目，在满足此条款要求的前提下，项目贡献率基本按照法定图则落实（更新方向中含居住需要另行配建学校的项目除外）；公交场站、便民服务站等公共配套设施主要依据法定图则及《深圳市城市规划标准与准则》要求予以落实，《深圳市大型建筑公交场站配建指引》中指出“针对工业地块，规划认为单个工业地块的公交出行需求通常较低，可依靠过境公交线路承担，无须新增配建公交首末站。成片工业区须从片区整体出发，如结合法定图则编制或修编等，统筹规划工业区的公交首末站设施”，即“工改M1”城市更新单元对应的法定图则中若规划有公交首末站，则城市更新单元规划需予以落实，除此之外，“工改M1”城市更新项目一般不另行配建公交首末站。

　　关于建议一第三条提供“工改M1”融资便利。区金融投资控股有限公司引导基金围绕深圳市“20+8”及龙岗区“11+2”战略性新兴产业和未来产业布局，按照市政府“一产业集群、一专项基金”的工作要求，与市级引导基金合作，全力推动半导体产业基金、新能源产业基金等专项产业基金落户龙岗，通过引导基金促进股权投资和科技创新深度融合，做大做强龙岗区智能终端、宽带网络通信与超高清视频显示、半导体与集成电路、数字创意、现代时尚、生物医药等领域等产业集群。区引导基金目前已出资参与20个产业基金，占用资金较多，所剩可投资资金额度不足。“工改M1”项目大部分体量较大，资金需求较多，区引导基金目前投资余额无法满足项目资金需求。根据《深圳市龙岗区政策性投资引导基金管理办法》及其实施细则，龙岗区引导基金参与设立子基金，出资金额最高不超过子基金总规模的50%，若设立“工改M1”子基金，需由有经验的基金管理人发起设立基金，并由管理人募集基金剩余的资金。结合目前的市场环境及“工改M1”项目平均收益水平，社会资金参与此类基金的积极性不高，基金的资金募集难度较大。鉴于“工改M1”属于市场化开发项目，建议项目方与银行等金融机构对接，通过市场化融资方式解决资金问题。

　　二、针对建议二“合理规划用地和建筑形态”

　　关于建议二第一条工业用地避免碎片化供应问题，2022年6月，深圳市人民政府发布《关于发展壮大战略性新兴产业集群和培育发展未来产业的意见》，意见指出“坚持集中连片、集约节约，突出高端先进制造，在宝安、光明、龙华、龙岗、坪山、深汕等区，规划建设总面积300平方公里左右的20个先进制造业园区”。目前，龙岗区划定了东、中、西三大先进制造园区，拟连片提供产业用地，为产业发展提供坚实的空间保障。同时，针对厂房、宿舍的配建问题，工业用地可同时建设厂房及其配套设施，但须符合《深圳市城市规划标准与准则》2.2.2.2条规定，主导用途的建筑面积（或各项主导用途的建筑面积之和）不宜低于总建筑面积的70%。

　　关于建议二第二条控制容积率及高度问题，《深圳市城市规划标准与准则》中仅规定了工业用地的基准容积率，未规定容积率上限，城市更新单元工业用地地块容积率按照《深圳市城市规划标准与准则》《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》《深圳市拆除重建类城市更新单元规划容积率审查规定》等相关政策予以核算。同时，龙岗区于2021年12月通过修订《龙岗区工业用地规划与建筑设计管理规则》，明确厂房高度宜控制在70米及以下，确因用地条件或容积率大于等于5.0时可适当增加，但其建筑高度不得大于100米。

　　关于建议二第三条“结合企业生产需求，适当突破层高、面宽和荷载等审批便利”问题，深圳市规划和自然资源局于2022年1月对《深圳市建筑设计规则》进行修订，已明确经特别申报并专题论证后确认因生产工艺需要有特殊层高需求的非单层厂房，首层层高可按照不大于8米控制，二至六层部分层高可按照不大于6米控制，七层及以上部分层高可按照不大于5.4米控制。定制型专业厂房的建筑层高可在土地出让前招商引资阶段按照产业主管部门确认的实际工艺需求进行设计，在《建设用地规划许可证》或《土地使用权出让合同书》中约定层高标准。对面宽、荷载有特殊要求的，可结合其工艺需求、产品特征，经区产业主管部门研究同意后，参照《深圳市建筑设计规则》和《龙岗区工业用地规划与建筑设计管理规则》规定适当调整。

　　三、针对建议三“强化政府服务职能”

　　关于建议三第一条“将‘工改工’项目的谈判磋商纳入干部攻坚克难行动中”，城市更新项目由市场主体与物业权利人展开拆迁谈判，属于市场行为。根据《深圳经济特区城市更新条例》第三十五条“已签订搬迁补偿协议的专有部分面积占比或者物业权利人人数占比不低于百分之九十五时，市场主体与未签约业主经充分协商仍协商不成的，可以向项目所在地的区人民政府申请调解，区人民政府也可以召集有关当事人进行调解”，若有此类申请，我局将积极配合区人民政府开展相关工作。目前，我局针对“工改工”类城市更新项目，在计划立项、规划审查、实施主体确认等各个阶段均会加快办理，积极与意向开发单位或实施主体对接，为其提供技术指导，尽量压缩相关审查流程，以尽快推动“工改工”类城市更新。

　　关于建议三第二条“定制化+预招商”模式，后续在城市更新项目中，我局将配合区产业主管部门结合市场需求采用相关建议，积极探索产业用地与产业空间供给新机制。

　　关于建议三第三条，目前，在城市更新项目规划及建筑设计阶段，我局均会针对规划草案及建筑设计方案征求区产业主管部门意见，并按区产业主管部门意见优化完善相关方案；同时，我局还会组织召开专家评审会，邀请规划、建筑、产业、交通等领域的专家及各职能部门参会，为方案“把脉会诊”，协助项目做好设计。下一步，我局将加强与区产业主管部门的对接，搭建更完善的专业化咨询平台，以提供更优质的产业空间。

　　再次感谢民进龙岗总支、杨琳委员对我区城市更新工作的支持和关心！

　　深圳市龙岗区城市更新和土地整备局

2022年11月21日