各街道办事处、区府属有关单位、驻龙岗处以上有关单位：

　　《龙岗区老住宅区综合整治并引入物业管理工作方案》业经区政府研究同意，现予印发，请认真组织实施。

　　　　　　　　 　二○○六年九月十一日

　　龙岗区老住宅区综合整治并引入物业管理工作方案

　　为贯彻落实市委市政府关于“基层基础年”和“城市管理年”的统一部署，建设和谐龙岗效益龙岗，根据《关于开展老住宅区综合整治并引入物业管理工作的通知》（深府办〔2006〕40号）要求，结合我区实际，制定本方案。

　　一、指导思想

　　我区老住宅区综合整治并引入物业管理工作（以下简称“老住宅区整治工作”），要坚持以人为本和科学发展观，密切结合我区城市化推进、社会治安综合治理、固本强基工程、环境综合整治、社区建设等中心工作，充分调动各街道和社区工作站（居委会）、区各有关职能部门、物业管理企业和社区居民等多方面力量，创新基层管理体制，综合运用各项政策措施，扩大物业管理覆盖面，改善社区综合环境质量，全力营造社区和谐稳定、居民安居乐业的居住环境和经济社会发展环境。

　　二、基本原则

　　老住宅区整治工作按照以下原则组织实施：

　　（一）总体上实行政府指导监督和业主自治相结合的原则，具体实施应遵循有关法律、法规、规定。

　　（二）区政府统一部署，各街道办具体组织实施，各相关职能部门协调配合。

　　（三）环境整治和引入物业管理并重，引入物业管理工作实行市场化运作，着力建立长效管理机制。

　　三、目标任务

　　根据《关于开展老住宅区综合整治并引入物业管理工作的通知》（深府办〔2006〕40号）要求，全市1994年11月1日以前建成但没有实施物业管理的老住宅区，在3年内完成整治并引入物业管理工作。结合我区实际，我区没有实施物业管理的非开发商开发的住宅小区以及以住宅为主的综合小区（统称“老住宅区”）逐步开展综合整治并引入物业管理，争取5年内全区老住宅区物业管理覆盖率达到90%以上。其中1994年11月1日以前建成但没有实施物业管理的老住宅区，3年内即2009年3月20日前完成整治并引入物业管理。

　　四、实施步骤

　　（一）宣传发动

　　1、成立领导机构。区政府成立老住宅区整治工作领导小组，负责老住宅区整治工作的研究、决策、指挥、协调和组织实施。领导小组下设办公室，设在区建设局（住宅局），负责老住宅区情况调查摸底、制定实施方案、宣传发动、组织试点、人员培训、引入物业管理监督指导等工作。各街道办事处相应成立领导小组，指定工作部门，负责本辖区内老住宅区整治工作的具体实施。

　　2、组织试点，分步实施。区政府选取布吉街道三联社区、横岗街道六约社区及华侨新村作为试点，2006年底前完成试点工作。通过广泛宣传发动，发挥试点示范引导作用，逐步推进全区老住宅区整治工作。2006年底前，每个街道选取3个社区开展试点，在总结试点经验的基础上，深入宣传发动，全面推进老住宅区整治工作。

　　3、人员培训。2006年底前，区老住宅区整治工作领导小组办公室组织对全区街道办、社区工作站（居委会）及社区从事物业管理的有关人员进行培训。

　　4、调查摸底。区老住宅区整治工作领导小组办公室牵头，各街道办事处具体负责，对本辖区需引入物业管理的老住宅区进行调查摸底后报领导小组办公室，2006年底前完成。

　　（二）综合整治

　　整治工作包括完善、增建房屋本体共（公）用部位及设施、住宅区公用设施设备、公共场所（地）、物业管理用房、居民活动用房等。第一步：先解决影响卫生、治安的相关问题，如建设围墙、岗亭、道闸、简易垃圾中转站等基本设施，使老住宅区整治后满足引入规范物业管理的基本条件。第二步：重点解决市政基础和配套设施欠账问题，如消防设施缺损、雨污系统混排、乱拉乱接电线、小区道路、管理用房和活动用房等，彻底改善环境，维持物业长效管理。

　　（三）引入物业管理

　　老住宅区经综合整治后，具备引入物业管理条件的，由辖区街道办事处、社区工作站（居委会）具体组织，根据不同情况采用不同方式引入物业管理：

　　1、有条件的社区，可自行成立物业管理公司进行管理。对社区自行成立物业管理公司的，区政府有关部门应大力支持，协助办理有关申报手续。

　　2、不具备成立物业管理公司条件的社区，可委托物业管理企业，或与物业管理企业合作，对老住宅区实施物业管理。

　　3、老住宅区引入物业管理的服务收费标准，由辖区街道办事处、社区工作站（居委会）、该住宅区业主（住户）代表与物业管理企业参照政府指导收费标准共同商定并经公示后执行。

　　五、工作要求与责任追究

　　（一）老住宅区整治工作是夯实基层基础、强化城市管理的重要抓手。各街道办和区各有关部门必须予以高度重视，密切配合支持，积极帮助各老住宅区完善配套设施，引入规范的物业管理和服务，以物业管理为依托，实现城市社区管理的规范化、精细化。区建设局（住宅局）负责老住宅区整治工作的综合协调和指导，督促各有关单位按时保质完成整治工作任务；规划部门结合老住宅区整治工作的实际需要，提供“绿色通道”服务，保证增建、改建物业管理用房及配套设施等工作顺利开展；发改、财政部门负责统筹安排老住宅区整治工作的补助经费；综治部门负责指导老住宅区增建必要的治安维护和防范设施设备，同时将老住宅区整治工作纳入全区社会治安综合治理年度目标管理考核体系，并将其作为对各街道安全文明小区创建工作考评的一项重要内容；物价部门负责对综合整治后老住宅区物业管理服务收费进行监督管理，依法查处违规收费行为；城管部门负责指导老住宅区内垃圾房、封闭式垃圾箱的整修、补建工作，指导拟定老住宅区内的绿化调整方案及绿化工程的具体实施，并对老住宅区内的乱搭建、乱摆卖依法进行清理整治；水务部门负责指导老住宅区内供水、排水管网的维护、改造工作；消防部门负责指导、监督老住宅区内消防设施设备的维护、改造工作；供电、邮政、电信、广电、燃气等部门负责具体指导老住宅区的电线、邮政设施、电话线、宽带网络、有线电视、燃气管道等设施设备的检修、改装、更新、调整与维护。

　　（二）各街道办作为老住宅区整治工作的责任主体，要成立相应的领导机构，明确业务部门，并做好时间安排，规定各项工作步骤，如调查摸底、制定方案、落实资金、开展整治等，按时保质完成老住宅区综合整治并引入物业管理工作任务。

　　（三）各街道办要建立老住宅区整治工作目标责任制。由区政府与街道办事处、街道办事处与社区工作站（居委会）依次签订年度目标责任书，明确具体任务与要求，并督促落实。

　　（四）区监察部门要将开展老住宅区整治工作纳入行政责任考核范围，定期组织检查，按有关规定落实行政责任制。

　　主题词：住宅　物业管理　方案 通知

　　深圳市龙岗区人民政府办公室　　 2006年9月11日印发