1.规划背景

　　为了适应深圳市龙岗区的城市发展战略，促进龙岗区回龙埔工业厂房与上角环村住宅地区的旧村改造工作的开展，依据《中华人民共和国城市规划法》、《深圳市城市规划标准与准则》、《深圳市总体规划》、《深圳市近期建设规划》、《深圳市东部工业组团规划》、深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》，结合龙岗区回龙埔工业厂房与上角环村住宅地区的实际情况制定了本次旧改专项规划。

　　龙岗区回龙埔片区位于龙岗中心城龙平西路以北，爱心路东侧，规划路回龙路以南，周边有龙岗汽车总站、长江花园、爱地花园、欧景花园、妇幼保健院、龙岗区人民医院等。建设用地面积14.5公顷。

　　地块内部功能混杂，各类建筑质量较低，私宅和工业厂房违建现象普遍，存在严重的消防隐患；内部道路等级较低，存在较多的尽端路；公共设施极其缺乏，居民生活存在诸多不便；地块东北角地势较低，逢雨季来临水涝现象十分严重；此外由于中心城6号路和11号路的建设涉及的拆迁问题和市政配套问题在政府112号文件当中也做了明确指示，该问题迫切需要得到解决。

　　为了推进回龙埔片区城市化建设，维护发展机会的公平，协调处理好基础设施建设和现代化社区的建设，进行《回龙埔片区改造旧改专项规划》的编制工作。

　　2. 规划依据

　　《中华人民共和国城市规划法》

　　《深圳市城市规划标准与准则》

　　《深圳市总体规划（1996-2010）》

　　《深圳市近期建设规划（2003-2005）》

　　《深圳市龙岗中心组团分区规划（2005-2020）》

　　《深圳市龙岗中心城龙城街道回龙埔片区法定图则（草案）》

　　《深圳市人民政府办公厅673号文件》

　　《深圳市龙岗区人民政府112号文件》

　　《龙城街道回龙埔社区——上角环回龙埔旧厂区旧改预案》 2006年4月发布

　　深圳市尚模发展有限公司与回龙埔社区居委会于2005年9月10日签订的旧改项目协议书

　　龙岗区旧改办、龙岗规划分局、回龙埔居民委员会以及本旧改编制单位于2006年6月1日会议纪要

　　2006年8月25日本项目专家咨询会会议纪要

　　《深圳市城中村（旧村改造规划指引技术通则（试用））》

　　3.拆除改造范围与建设用地范围

　　本项目拆除改造范围合计23.5公顷。

　　建设用地范围为14.5公顷。如右图：

　　4.用地规划

　　本片区属于规划的龙岗中心城居住区，主导功能为居住用地，其规划措施为积极实施旧城改造，重点落实及完善配套设施，彻底改变旧村环境。

　　本片区位于中心城以北，地理区位优越，本次规划在充分考虑现状用地的基础上，结合上层次规划要求，本区块功能定位为服务未来龙岗中心城片区人口的综合性生活社区，同时为社会的发展提供星级酒店、商业街等公共配套设施。

　　本次规划属于旧改专项规划，因此村民的安置就显得尤为重要，规划充分考虑对原有集居处的村集体观念以及出行习惯，将村民集中安置在上角环村以南的地块（即07-06-01和07-06-02地块以北），营造一个集中舒适的居住环境。

　　5.公共空间

　　本小区规划有二处集中的公众开放空间，总占地面积达到7500平方米，满足大于项目总用地面积的5％。

　　在项目的东南角规划有一五星级酒店，充分展示本项目的昭示性。此外还解决了14000平方米的保障性住房以及16000平方米的村民还迁商业。

　　6.配套设施规划

　　完善的社区公共服务设施是实现小康居住水平的重要标志，其直接关系到小区的居住环境水平。本次规划的人口规模合计约为1.6万人，根据《深圳市城市规划标准与准则》，结合片区现状配套设施，规划配置有一座36班小学，一座12班幼儿园等。

　　具体可见左图的公共配套设施一览表。

　　7.交通流线规划

　　规划中在各组团内采用人车分行，以保证居民步行的安全舒适性，步行系统将各部分外部空间、景观空间和绿地系统联系起来，创造出人性化的户外活动空间。

　　片区的停车方式以地下停车库为主。消防通道贯穿整个小区，围绕各建筑物场地设置有登高面。

　　8.分期开发

　　由于本项目规模较大，从开发的资金、难度等各方面考虑，整个项目分为二期开发。

　　一期主要开发07-02、07-06-01地块，该分地块各方面改造条件已成熟。其主要任务包含有：解决1.4万平方米的保障性住房、解决1.6万平方米的村民还迁商业、部分村民拆迁产权置换房以及所有的配套设施。一期总用地面积为7.77万平方米；

　　二期开发剩余地块（即07-06-02、、07-06-03、07-08-01地块）。解决剩余所有村民拆迁产权置换房。二期总用地面积为6.75万平方米。

　　9.拆迁补偿

　　指导思想

　　坚持以人为本，以高度的责任感，使命感为原则，在公平、合理、合情、自愿的基础上，在政府的政策的主导下，以法律，法规为准则，市场化运作为手段，充分考虑集体和居民的利益，通过协商、分期、有序、妥善、保质、足量的做好居民以及厂房拆迁补偿安置工作，确保居民生活稳定。经济发展和拆迁改造工作的顺利进行。

　　补偿基本原则

　　（1）严格按照政府有关法规政策，产权置换与货币补偿相结合，符合政府规范的工作程序和要求；

　　（2）根据政府批准的征地拆迁安置方案，结合片区实际实施计划，有步骤的拆迁补偿安置；

　　（3）实事求是，合理补偿，文明拆迁，妥善安置，严格按照政府相关法规和规定予以合理、合法、合情的补偿；

　　（4）按照深圳市有关房屋拆迁补偿和安置政策以及有关城中村(旧村)改造实施规定进行回迁安置或货币补偿；

　　（5）改造范围内的拆迁建筑物面积和价值，将委托有资质的测绘单位和评估机构进行测绘查丈和评估，作为补偿依据。

　　（6）为支持集体经济的发展，将规划适当的商业面积作为集体被拆迁建筑物的补偿，用于村集体经营；

　　（7）高标准优先建设安置居民自住房，自住房和出租房的建设标准不低于片区内商品毛坯房标准；

　　（8）对于住宅改变用途作为厂房和商业使用，不具有合法性，且其租金与住宅租金相差不大的拆迁建筑物，按照住宅标准进行补偿；

　　（9）采取多种形式对居民进行岗前培训，优先安排居民在片区企业就业；

　　实施步骤

　　居民住宅就地安置，优先安排保障性住房和村民还迁房。

　　安置原则

　　阶段内容

　　前期准备现状调查、拆赔初步方案、规划初步方案、规划报批

　　拆迁谈判现状房屋丈量公告、拆迁登记、拆迁协商、签订拆迁安置合同

　　拆迁实施补偿金发放、安置房建设、拆迁分批事实

　　保障措施

　　（1）设置专门机构

　　为保证拆迁补偿工作稳妥有序的进行，设置旧改工作专门机构，负责旧改工作的日常开展。

　　（2）拆迁补偿发放到户，合同一户一签

　　《拆迁补偿合同》采取一户一签，补偿建筑物分配到户、经济补偿发放到户的原则。凡属合同签订后新建的建筑物，或新增的其他有价值的非建筑物，不再补偿赔偿。

　　（3）依法拆迁补偿

　　根据国家和深圳有关法规和规定，稳定合理的拆赔比例和原则，依法合理的进行拆迁补偿，凡属违规建筑或违规抢建的房屋不在补偿范围内。

　　公示日期：2008年3月28日起至2008年4月26日