深圳市龙岗区南湾街道南岭村社区位于龙岗区布吉与罗湖交界处，靠近沙湾关口，区位条件优越，是布吉通往特区的门户。（图1-1）南岭村所在的布吉地区，以其与深圳城市核心区罗湖直接接壤的天然区位优势，一直以来在特区外的城市建设与发展过程中表现突出，带动了以房地产为主导的第三产业蓬勃发展。为了加快龙岗区城市化进程、优化产业结构，积极推进布吉南岭村社区的更新改造，完善基础配套设施建设，并协调规划区与周边片区的发展关系，编制了本次《南湾南岭改造专项规划》。

 

《中华人民共和国城市规划法》(1990年)；

《深圳市城市规划标准与准则》；

《深圳市中部物流组团分区规划(2005—2020)》；

《深圳市龙岗区干线路网规划》；

《深圳市近期建设规划(2006-2010)》；

《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》；

《深圳市城中村（旧村）改造实施办法(试行)》；

《深圳市城中村改造专项规划编制技术规定(试行)》；

《深圳市住房建设规划（2006-2010）》；

  其它经批准的上层次规划文件及国家、广东省和深圳市有关法规与技术规范。

南湾南岭改造项目是经深府[2006]258号文（《关于宝安龙岗两区自行开展的新安翻身工业区等70个旧城旧村改造项目的处理意见》)批准，宝安龙岗两区2004年10月28日以前自行开展的70个旧城旧村改造项目之一，并列入我市2007年全面改造计划。 该项目核定的规划用地面积约17.5万平方米，包括了5个独立分散的地块，本次报批及公示的为其中2个改造地块，即01（华泰厂）地块与04（求水山）地块。（图3-1）

 

 

根据《深圳市中部物流组团分区规划(2005—2020)》，结合周边道路等边界情况，界定地块相关范围：（图3-2）

以01（华泰厂）地块所在街区作为本次项目规划研究范围，其面积约6.67公顷（万平方米）。

    以01（华泰厂）地块周边现状道路红线等边界作为拆迁改造范围，其面积3.55公顷（万平方米）。

    以01（华泰厂）地块周边规划道路红线等边界作为建设用地范围，其面积2.90公顷（万平方米）。

 

根据《深圳市中部物流组团分区规划(2005—2020)》，结合周边道路等边界情况，界定地块相关范围。（图3-3）

    以04（求水山）地块所在街区作为本次项目规划研究范围，其面积约5.61公顷（万平方米）。

    以04（求水山）地块周边规划道路红线等边界作为拆迁改造范围，其面积3.11公顷（万平方米）。

    以04（求水山）地块周边规划道路红线等边界作为建设用地范围，其面积2.94公顷（万平方米）。

 

01（华泰厂）地块地处南岭社区中部，位于社区西入口东侧，城市干道布沙路与黄金南路的交叉口，交通区位优越。地块为台地地形，周边为多层住宅区，建筑质量与内部环境一般。

 

01（华泰厂）地块规划为二类居住区。（图4-1）（注：图中建筑布局仅供参考，以政府最终审批方案为准）

 

建设用地面积：28980.98    平方米

  总建筑面积：111000      平方米

        其中：住宅  94000 平方米

              商业 15500  平方米

              配套 1500   平方米

      容积率：3.8

  建筑覆盖率：35％

      绿地率：35％

    配建车位：900个

01（华泰厂）地块主要规划为二类居住用地，另有少量街头绿地，同时兼容部分商业功能，改造后成为综合商住区。规划采用“外紧内松”的半围合布局形式，利用沿布沙路、黄金南路的步行商业街，将商业人流组织在地块外围，以形成安宁的小区内部空间，并控制各高层住宅建筑间距，保持地块城市空间的通敞及与周边景观的协调。（图4-2）

 

 

01（华泰厂）地块规划居住人口0.3-0.4万人，除地块自身配建设施以外，主要使用社区内部及周边的公共配套设施。（图4-3）

 

 

根据在编法定图则，沙西河西岸近期将规划1所30班中学（初中），新增服务规模4-5万人；南岭小学将由20班扩建至30班，新增服务规模0.8-0.9万人；南岭幼儿园将由9班扩建至12班，新增服务规模0.3-0.5万人，可满足本地块的基本配套需求。（表4-1）

设施类别		设施名称	建设情况	备注
教育设施	高中	布吉高级中学	现状	距离≤300m
	初中	沙湾中学	现状	距离＞1000m
		规划中学	规划	30班，服务规模4-5万人，距离≤1200m
	九年一贯制	深圳智民外语实验学校	现状	距离≤500m
		深圳南芳学校		距离≤1000m
	小学	南岭小学	现状（扩建）	由20班扩建至30班，新增服务规模0.8-0.9万人，距离≤300m
	幼儿园	南岭幼儿园	现状（扩建）	由9班扩建至12班，预计新增服务规模0.3-0.5万人，距离≤300m
医疗卫生设施		南岭医院	现状	距离≤300m
		社区健康服务中心		1处，距离≤500m
商业设施		社区商业购物中心等	现状	距离≤500m
		黄金南路沿街商业店铺		距离≤300m

 

地块配建的公共配套设施分为两类。一类是社区商业设施，服务于整个社区，布置在沿布沙路、黄金南路的住宅底层裙房内；另一类是居住配套设施，包括社康中心、邮政所、文化活动室、警务室等，服务于本小区同时兼顾社区需要，集中布置在中央花园北侧建筑裙房内。（表4-2）

设施类别	项目名称	用地面积（㎡）	建筑面积（㎡）	备注
医疗卫生设施	社区健康服务中心	－	400	设于北侧建筑裙房内
文化娱乐设施	文化活动室	－	600	设于北侧建筑裙房内
体育设施	社区体育活动场地	300	－	健身路径等
行政管理 与社区服务 设施	居委会（管理中心）	－	100	设于北侧建筑裙房内
	警务室	－	25	设于北侧建筑裙房内
	社区服务站	－	200	设于北侧建筑裙房内
	邮政所	－	100	设于北侧建筑裙房内
	辅助用房	－	50	设于北侧建筑裙房内
商业设施	社区商业设施	－	15500	设于沿街商业裙房内
环卫设施	小型垃圾收集站	35	25	独立占地
总计		－	17000	－

 

交通组织强调人车分流，尽量降低不同性质流线交叉的可能性，步行系统覆盖区内任意点。（图4-4）

    （1）车行组织

    地块在布沙路与黄金南路设有2个车行出入口，车流可由地下车库顺畅到达各主要商业空间与住宅，不需穿行小区。

    （2）人行组织

    规划在布沙路及地块北侧小区路设有2个人行出入口，内部人行流线主要组织在小区庭院花园与绿化广场内，商业人流组织在地块沿街界面。

    （3）消防系统

    规划以城市道路和地块内的小区路作为本地块的消防环路。

    （4）配套停车

    车位规划为900个，以地下停车为主。

 

 

 

规划将公共空间沿地块外围布置，包括两部分：一是沿布沙路、黄金南路布置的连续商业步行街，二是地块北侧人行出入口的景观绿化广场与小游园。

    地块改造后将提供8％的住宅面积作为政策性住房之用，总建筑面积约为7520 平方米，建议设置于地块西北角邻近公共空间的高层住宅内。（图4-5）

 

 

04（求水山）地块地处南岭社区南部，西侧紧邻城市干道湖东路，处于规划沿河路交叉口与兴龙路交叉口之间，地块南侧邻近求水山公园。交通区位及环境条件较好。地块为台地地形，西侧隔路相对为多层住宅区，东侧为高科技厂区，南、北侧为办公楼、俱乐部等公共设施，建筑质量与环境品质尚可。

 

04（求水山）地块规划为二类居住区。（图4-6）（注：图中建筑布局仅供参考，以政府最终审批方案为准）

 

建设用地面积： 29412.42    平方米

  总建筑面积： 106000      平方米

        其中： 住宅 105000 平方米

               配套 1000    平方米

      容积率： 3.6

  建筑覆盖率： 25％

      绿地率： 35％

    配建车位： 840个（包括公共停车场）

04（求水山）地块主要规划为二类居住功能，另有部分街头绿地、道路用地与社会停车场用地。规划控制各高层住宅的间距，以“松散内聚式”布局为主，既形成安宁优美的内部环境，又注重与求水山景观的呼应，保证了小区内部空间与求水山公园的视线开敞。（图4-7）

 

 

04（求水山）地块规划居住人口0.3-0.4万人，除地块自身配建设施以外，主要通过落实周边规划的公共设施作为地块改造之用。（图4-8）

     根据在编法定图则，沙西河西岸近期规划1所30班中学（初中），新增服务规模4-5万人；地块东侧近期规划1所18班小学，新增服务规模1.5万人；地块东侧奥力厂地块规划1所12班幼儿园，新增服务规模1-1.5万人，可满足本地块的基本配套需求。（表4-3）

设施类别		设施名称	建设情况	备注
教育设施	高中	布吉高级中学	现状	距离≤1000m
	初中	沙湾中学	现状	距离＞1000m
		规划中学	规划	30班，服务规模4-5万人，距离≤1200m
	九年一贯制	深圳智民外语实验学校	现状	距离≤1000m
		深圳南芳学校		距离＞1000m
	小学	规划小学	规划	18班，服务规模1.5万人，距离≤500m
	幼儿园	规划幼儿园	规划	12班，服务规模1-1.5万人，距离≤300m
		南威幼儿园	现状	距离≤300m
医疗卫生设施		南岭医院	现状	距离≤700m
		社区健康服务中心		1处，距离≤300m
商业设施		社区商业购物中心等	现状	距离＞1000m
		湖东路沿街商业店铺		距离≤300m

 

地块配建居住配套设施包括文化活动室、管理中心、警务室、小区商店等，集中布置在地块东北角会所建筑内，主要服务于本小区同时兼顾社区需要。（表4-4）

设施类别	项目名称	用地面积（㎡）	建筑面积（㎡）	备注
文化娱乐设施	文化活动室	－	600	设于会所建筑内
体育设施	社区体育活动场地	300	－	健身路径等
行政管理 与社区服务设施	管理中心	－	50	设于会所建筑内
	社区服务站	－	200	设于会所建筑内
	警务室	－	25	设于会所建筑内
	辅助用房	－	50	设于会所建筑内
商业设施	小区商店	－	50	设于会所建筑内
环卫设施	小型垃圾收集站	35	25	独立占地
总计		－	1000	－

 

规划结合地面道路和地下车库形成环形机动车回车系统，将机动车交通组织在小区外围与地下，与地块内部步行空间形成人车互不干扰的交通系统。（图4-9）

（1）车行流线

    规划利用地下车库及架空层车库形成垂直与水平方向完整连通的车行环路，同时在湖东路以及地块东北与西南角的社区道路分别设置1个车行出入口。

    （2）人行流线

    主、次人行出入口分别位于地块东北与西南的人行入口广场，人行流线在小区庭院花园与绿化广场内组织。

    （3）消防系统

     以城市道路和地块内的其他道路作为本地块的消防环路，而消防车也可利用铺地步道、广场等，进入各组团院落内扑救。

    （4）配套停车

    车位规划为840个（包括社会停车场车位），以地下停车为主。

规划在地块东北角布置小区人行主入口的绿化广场，作为地块对外开放的公共空间，还在地块东南角设置了一个公共停车场，主要为求水山公园提供停车服务。

    地块改造后将提供8％的住宅面积作为政策性住房之用，总建筑面积约为8400 平方米，建议设置于地块东北角邻近公共空间的高层住宅内。（图4-10）