解读原文：

　　为高质、高效、规范推进土地整备，保障市、区公共利益项目建设用地，拓展产业用地空间，集约利用土地资源，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第590号令）、《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（市政府令第292号）、《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》（深规土规〔2018〕6 号）、《龙岗区土地整备利益统筹项目工作规程（试行）》（深龙土整〔2017〕96号）等规定，结合龙岗区实际，制定了《龙岗区“先整备后统筹”土地整备工作规程》（以下简称“《工作规程》”）。

　　一、编制背景

　　当前，通过单一的土地整备方式来解决政府重大项目及产业发展所需建设用地的征收补偿工作难度越来越大，一些街道办尝试捆绑城市更新项目解决了政府部分公共利益项目征收难的问题，但无法解决成片用地释放问题；也有街道办尝试利用土地整备利益统筹方式来解决公共利益项目用地问题，但因龙岗区暂时没有相应的政策，容易产生新的土地整备遗留问题。为满足政府重大项目用地紧迫性的要求，一揽子解决原农村土地历史遗留问题，保障社区集体经济可持续发展，实现利益多方共赢的目的，亟需进一步优化土地整备机制，用活用好现行政策。我局在此背景下制定“先整备后统筹”的工作规程，集中房屋征收和利益统筹的政策优势，为实现政府公共利益项目、较大面积产业用地提前移交用地，形成操作性强、兼顾多方利益的土地整备工作模式。

　　二、制定过程

　　我局分别于2020年3月4日、3月23日两次征求各相关部门和各街道办意见，并结合反馈意见对文件进行了深化完善。同时，按照规范性文件发布要求，于4月20日启动为期30天的社会公开征求意见程序，并于5月26日对社会公众反馈的意见处理情况进行公告。该《工作规程》经过公众及相关部门意见征集、合法性审查、集体讨论等环节。

　　三、主要框架

　　《工作规程》从内容框架上主要分为基本原则、职责分工、实施流程、完工结算四部分。第一部分（第一条至第四条）包含了意义、依据、概念、适用范围、启动条件等基本工作原则；第二部分（第五条和第六条）主要规定了决策机制、各单位的工作职责和具体要求；第三部分（第七条至第十二条）规定了工作规程的实施流程、具体实施细则；第四部分（第十三条至第十六条）规定了项目终止保障、完工结算方式、本规程释义。

　　四、要点说明

　　（一）关于“先整备后统筹”方式的特点本《工作规程》有以下三个特点：

　　一是综合运用现行政策，不突破政策红线，以利益统筹项目为平台，以社区股份合作公司为主体，用活用好用尽市区现行政策，充分吸收房屋征收方式的强制性特点，并利用利益统筹项目“土地+规划+资金+产权”的组合拳优势，改变原来一项政策执行到底的单一做法，让被征收业主在补偿上有了更多的选择。

　　二是不增加政府额外成本（项目补偿资金的概算控制在征收补偿标准核算资金的范围内），该工作方式基于利益统筹项目，由区政府先行安排整备资金以满足政府提前收储用地的资金需求,后续一一对应结算，不另行增加其他成本，并向市政府申请利益统筹的整备资金归还区财政。

　　三是设置“兜底条款”，即是“先整备后统筹”所关联的利益统筹项目因故终止，对于政府已收储用地上通过利益统筹补偿方式签订补偿协议的业主可改为签订房屋征收补偿协议收尾，最大限度保障了各权利方最基本的利益。

　　（二）关于实施流程

　　在具体实施过程中，“先整备后统筹”实际上是在项目红线范围内同时并行房屋征收和利益统筹两个补偿标准，由业主先行选择补偿方式，街道办与社区股份合作公司依据业主的选择分类补偿，分类结算。具体如下：

　　一是前期阶段。《工作规程》规定了实施“先整备后统筹”在前期阶段的工作要求，包含了项目申请、项目红线的确定、补偿方案和补偿资金方案的编制、与社区股份合作公司有关补偿资金监管协议书签订、各职能部门及实施主体的职责等，为进入实施阶段打下坚实基础。

　　二是实施阶段。《工作规程》明确了实施阶段的各个细节，包含项目统筹、补偿方式确定、补偿协议的签订、资金申请与拨付、资金分类结算等环节。

　　三是完工结算阶段。《工作规程》规定“先整备后统筹”所关联利益统筹项目终止的兜底条款和项目完工结算条款，保证“先整备后统筹”项目实施，最大限度保障了每一个利益方的利益，避免产生新的遗留问题。