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深龙府办规〔2017〕6 号深圳市龙岗区人民政府办公室关于印发《龙岗区非农建设用地管理办法》的通知

各街道办事处,区直各单位,驻区各单位:

  《龙岗区非农建设用地管理办法》已经区政府同意,现予印发,请遵照执行。

  深圳市龙岗区人民政府办公室

  2017年8月9日

  龙岗区非农建设用地管理办法

  第一条 为维护原农村集体经济组织(含其继受单位,下同)及其成员的合法权益,加强非农建设用地管理,保障城市规划实施,促进土地资源节约集约利用,大力拓展产业空间和保障性住房空间,根据相关法律法规和政策规定,结合龙岗区实际情况,制定本管理办法。

  第二条 本办法所指的非农建设用地,是指为了保障原农村集体经济组织生产生活需要,促进其可持续发展,根据有关法律法规和政策规定,经批准由原农村集体经济组织保留使用的土地,具体包括:

  (一)按照《深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法》(深府〔1993〕283号)划定的非农建设用地。

  (二)按照《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》(深府〔2004〕102号)划定的非农建设用地。

  (三)以其他形式批准给原农村集体经济组织使用,且用地批复明确将其纳入非农建设用地管理范畴的用地。

  非农建设用地补划、开发建设、调整等事项的管理适用本办法。

  第三条 为加强统筹管理,由区政府成立非农建设用地管理专项领导小组(以下简称“区领导小组”)。区领导小组对下列事项进行审定:

  (一)涉及非农建设用地历史遗留问题的一揽子解决方案。

  (二)占用400平方米以上已完善征(转)地补偿手续用地划定非农建设用地。

  (三)非农建设用地管理的其他重大事项。

  龙岗规划国土管理局负责建立非农建设用地台账,对非农建设用地补划、调整、签订土地使用权出让合同等事项进行管理,并定期向区领导小组通报;街道办、区财政局(国资委)、区土地整备中心和区城市更新局等有关单位在各自职权范围内对涉及的非农建设用地事项按相应规定进行管理。

  第四条 原农村集体经济组织按本办法申请非农建设用地补划或调整的,应按照公司章程,经股东大会或股东代表大会表决同意,并取得街道办的审查意见。涉及城市更新、土地整备项目的,股东大会或股东代表大会决议应由公证处公证,并需取得区城市更新局、区土地整备中心的审查意见。指标调入其他社区的,需经调入地原农村集体经济组织董事会决议通过。

  原农村集体经济组织申请对非农建设用地进行开发和交易的,应符合深圳市及龙岗区集体资产监管的相关规定。

  第五条 非农建设用地的划定和调整应符合下列基本要求:

  (一)非农建设用地划定应符合已生效法定图则规划。

  (二)小于3000平方米的空地指标,不单独划地。

  (三)非农建设用地划定和调整须在本社区范围内安排,涉及参与城市更新项目或土地整备利益统筹项目的可在本街道范围内安排。

  (四)非农建设用地原则上在未完善征(转)地补偿手续的用地上安排,确需占用零星已完善征(转)地补偿手续用地并经批准同意的,原农村集体经济组织需将原征(转)地的土地补偿费无息退还给市(区)财政,该部分土地所有权仍属国有。占用已完善征(转)地补偿手续用地超过400平方米以上的需报区领导小组审定。2008年4月23日以前已取得非农建设用地批复的,不再按上述规定进行退款。

  (五)工业用地调整为商业或居住用途的,按30%折算用地规模;工商用地调整为商业或居住用途的,按65%折算用地规模,工商用地调整为工业用途的按原用地规模落实;建成区非农建设用地指标调入城市更新项目或土地整备利益统筹项目的,按原批准用地规模核定调入面积。

  (六)建成区非农建设用地原则上不得调至空地,若原农村集体经济组织自行拆除地上建筑物并理清相应经济关系,将用地纳入国有储备的,可视为空地进行调整。空地指标在建成区内落实或调入土地整备利益统筹项目、城市更新项目的,按原批准用地规模的1.5倍核算。

  第六条 补划非农建设用地按照《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》(深府〔2004〕102号)的规定进行面积核定,剩余指标按照工商用地指标等面积进行补划。补划指标原则上按照建成区、空地7:3的比例进行落实。

  符合下列情形之一的,可将非农建设用地指标按原用地面积和划定用途,按建成区指标落实在土地整备利益统筹项目或符合我区优先推进条件的城市更新项目中:

  (一)非农建设用地划定时与已批合法用地冲突的。

  (二)非农建设用地划定后签订了征(转)地补偿协议,经辖区街道办核实未给予非农建设用地货币补偿,且未经其他途径给予土地安置的。

  (三)非农建设用地划定后,在本办法实施前已按照《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》办理产权登记至原农村集体经济组织以外的单位或个人名下的。

  第七条 非农建设用地的开发建设按下列规定办理:

  (一)未建非农建设用地,按原批准用地面积和已生效法定图则规划进行开发建设,并应签订土地使用权出让合同。非农建设用地内仅存在临时搭建的建(构)筑物的,视为未建用地。

  (二)拟开发建设的非农建设用地应大于3000平方米。

  (三)建成区非农建设用地进行二次开发建设的,原则上应通过城市更新或土地整备的方式实施。已纳入城市更新计划或土地整备计划范围的非农建设用地,按照城市更新及土地整备的相关政策执行。规划为工业用途的建成区非农建设用地,如原农村集体经济组织自行理清经济关系并将建筑物拆除,可按空地进行开发建设,已办理规划验收或建筑物产权登记手续的除外。

  第八条 非农建设用地划定后原则上不得申请变更已生效法定图则规划用途。

  尚未签订土地使用权出让合同的非农建设用地,用地单位申请提高容积率的,按法定图则个案修改程序报批。在本办法实施后批准的,按下列规定办理:

  (一)规划为居住、商业等经营性用途的非农建设用地,如容积率增幅在已生效法定图则原规划容积率的1倍及以下的,应当向政府无偿提供不低于增加建筑面积15%的物业(含15%,不含公共服务设施和城市基础设施);如容积率增幅超过已生效法定图则原规划容积率1倍的,应当向政府无偿提供不低于增加建筑面积20%的物业(含20%,不含公共服务设施和城市基础设施)。无偿提供给政府的物业免缴地价,产权归政府。居住用途的物业可由政府安排作为保障性住房、人才住房及拆迁安置房使用。

  (二)规划为居住、商业等经营性用途的非农建设用地,提高已生效法定图则规划容积率后签订土地使用权出让合同时,提高容积率增加的经营性建筑面积按照市场评估地价标准计收地价,其他建筑面积按照《深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定》(深府〔2011〕198号)计收地价。

  (三)规划为工业用途的非农建设用地提高容积率后无需向政府无偿提供物业,地价按《深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定》(深府〔2011〕198号)计收。

  规划为居住、商业等经营性用途但法定图则未明确容积率的非农建设用地,如规划许可时容积率超过3.2,超过部分视为提高容积率部分。

  第九条 原农村居民住宅用地(含统建楼用地)和公共设施用地不得进行土地使用权交易,市政府有特别规定的除外。

  已建成并办理了绿本房地产证或非商品性质不动产权证的非农建设用地,可参照《深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定》(深府〔2011〕198号)以宗地为单位办理进入市场手续。

  第十条 非农建设用地可按下列规定进行调整:

  (一)批复用途与生效法定图则规划用途不相符,或面积小于3000平方米的非农建设用地,可申请进行调整。非农工商用地规划为工业用途或商业用途的均视为与规划相符。

  (二)用地面积大于3000平方米(含3000平方米)且批复用途与生效法定图则规划用途相符的非农建设用地,可调整至符合我区优先推进条件的城市更新项目中。其中更新主导方向为居住、商业等用途的更新项目应满足土地移交率不低于40%的要求。

  (三)已建成的公共设施类非农建设用地,原农村集体经济组织完善征(转)地补偿手续,并将地上建(构)筑物按规定向区政府有关部门办理移交的,该部分非农建设用地指标可按工商用地指标在土地整备利益统筹项目或城市更新项目内安排,政府对地上建(构)筑物相应部分按照重置价给予补偿。原农村集体经济组织创办的村办小学土地房产遗留问题,按市政府有关政策处理。

  第十一条 非农建设用地指标调整后,原用地按下列规定处置:

  (一)调整前用地属于空地的,应按照调整用地时货币补偿标准完善转地手续,将土地纳入国有储备。

  (二)调整前用地属建成区的,建筑物可保留使用,不得加建、扩建、改建;规划为公共管理与服务设施用地、交通设施用地或公共设施用地的,在调入土地整备利益统筹项目或城市更新项目等建成区时,原农村集体经济组织可选择以下方式之一进行处置:1.将地上建筑物自行拆除后完善转地手续并纳入国有储备,选择对地上建筑物进行市场价补偿的,按原规模核定调入面积;选择对地上建筑物进行重置价补偿的,按原规模的1.5倍核定调入面积。2.保留使用原建筑物,选择在规划实施时按有关政策进行补偿的,按原规模核定调入面积。

  (三)本办法实施前因非农建设用地调整而要求对建成区进行转地或拆除但尚未完成的,按照本条规定执行。

  第十二条 原农村居民住宅用地指标(含统建楼用地)不得调入城市更新项目。

  非农建设用地划定后办理了产权登记或经原农村集体经济组织开发建设签订土地使用权出让合同的,该部分非农建设用地不可调整。

  第十三条 申请将非农建设用地调入或调出城市更新项目的,按下列规定办理:

  (一)城市更新项目专项规划审批前可申请将非农建设用地调入。

  (二)城市更新项目拆除范围由区城市更新局认定。调入的非农建设用地不划定具体范围。城市更新项目分期实施的,各期调入的面积根据原农村集体经济组织的意见核定。

  (三)城市更新项目纳入计划后,其中的非农建设用地原则上不允许调出,但非农建设用地面积超出拟出让建设用地面积时,超出部分可申请调入其他城市更新项目或土地整备利益统筹项目。

  (四)非农建设用地调入城市更新项目后,该项目3年内未纳入或者被清理出城市更新单元计划的,原已调入的非农建设用地指标视为未调整。因原用地已完善土地征(转)手续或已开发建设而无法落实非农建设用地指标的,可将指标调整至其他城市更新项目或土地整备利益统筹项目。

  第十四条 申请将非农建设用地调入或调出土地整备利益统筹项目的,按下列规定办理:

  (一)土地整备利益统筹项目在土地信息核准后、实施方案正式上报区政府前可申请将非农建设用地调入或调出。

  (二)土地整备利益统筹项目中调入的非农建设用地不划定具体范围。

  (三)土地整备利益统筹项目被清理出项目目录的,原已调入的非农建设用地指标视为未调整。因原用地已完善土地征(转)手续或已开发建设而无法落实非农建设用地指标的,可将指标调整至其他土地整备利益统筹项目或城市更新项目。

  第十五条 为消除历史遗留违法建筑,大力拓展产业空间,鼓励规划为工业用途的非农建设用地与区政府重点引进的产业项目合作进行开发建设。在满足规划要求的前提下,鼓励工业用途的非农建设用地提高容积率。

  规划为工业用途且独立占地面积在10000平方米以上的建成区非农建设用地,如原农村集体经济组织自行理清经济关系将用地拆为空地的,可选择下列方式进行处置:

  (一)按照集体用地开发和交易监管办法与政府引进的产业实体进行合作开发或按合法工业用地依据我市“农地入市”相关政策挂牌出让后,政府按拆除建筑物重置价给予补助。

  (二)按未完善征(转)地补偿手续用地依据我市“农地入市”相关政策挂牌出让后,原非农建设用地指标可按1.5倍调整至土地整备利益统筹项目或城市更新项目中。

  (三)按未完善征(转)地补偿手续用地依据我市“农地入市”相关政策挂牌出让后,原非农建设用地指标可按原面积的30%在本社区范围内规划为居住、商业类的未完善征(转)地补偿手续的空地上落实。

  第十六条 区内各相关职能部门以及街道办应各司其职,加强联动,共同做好非农建设用地的后续管理工作。区监察部门应加强对各相关单位及其工作人员执行非农建设用地有关政策和法律法规情况的监督检查,对工作中存在的不作为、慢作为、乱作为等问题,严肃追究责任。

  国家机关工作人员和社区股份合作公司有关人员徇私舞弊、玩忽职守、滥用职权的,依照有关规定予以党纪政纪处分;涉嫌犯罪的,依法移送司法机关追究刑事责任。

  第十七条 本办法所述的“社区”“社区股份公司”及其范围是指《中共深圳市委、深圳市人民政府关于加快宝安龙岗两区城市化进程的意见》(深发〔2003〕15号)发布时的原行政村集体经济组织及其辖区范围。

  本办法所述“本街道范围”是指《龙岗区非农建设用地管理暂行办法》(深龙府办〔2015〕28号)执行期间龙岗区街道区域划分范围。现龙岗街道所辖社区非农建设用地参与城市更新项目或土地整备利益统筹项目的,可在现街道范围内调整。

  本办法印发前已申请对非农建设用地进行处置并取得区规划国土部门复函初步同意的,可按原审定意见继续完善后续程序。

  本办法所述变更土地用途是指《深圳市城市规划标准与准则》规定的大类用地之间的用途变更。

  本办法所述“农地入市”是指原农村集体经济组织按照深圳市有关规定将合法工业用地及未完善征(转)地补偿手续且符合规划的工业用地通过公开挂牌方式进行出让。

  第十八条 本办法由区规划国土部门负责解释。

  第十九条 本办法自2017年8月16日起施行,有效期3年。

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