【龙岗调解一线（第16期）】工业园区管理处与某车行租赁纠纷案

　　【案情简介】

　　2020年4月8日，我社区工作站接到某工业园某车行王小姐电话，反映其公司办公地在某工业园106-108，疫情期间，车行响应国家号召不裁员，还有门前道路规划的原因，导致近期经营困难无法交管理费。现在园区管理处要对他们进行停电处理，停电会导致车行无法正常经营，从而造成更大损失，申请进行调解。经了解，车行以疫情影响及园区门口道路规划问题为由，已拖欠园区管理处3、4月两个月的租金及2-4月三个月的水电费，现提出要与园区管理处更改合约（租金由每月的18.7万降至15万），园区不答应车行提出的修改合同方案并以停电手段相威胁。

　　【调解过程】

　　4月10日下午，我社区工作站人民调委会约园区物业管理处和车行负责人到工作站进行调解，车行表示会筹钱交园区管理处的管理费，但也请求园区管理处考虑减租的问题；园区管理处表示暂时不停电，但车行需尽快交齐所欠租金及水电费，双方上级会针对涉疫减租及合同等问题进行沟通。

　　4月21日上午，我社区得知，园区管理处对车行进行了停电措施，停电后车行用三台小车堵住了工业园区的大门。罗岗派出所及社区工作站工作人员赶到现场处理，要求车行将堵门的小车开走，协调双方于当天下午再次到社区工作站进行调解。下午的调解，园区管理处要求车行先缴清3月份租金、4月份一半租金及2-4月份水电费后，才不进行停电措施；车行则要求园区管理处接受更改合同减租诉求，并保证今后不再有停电行为，再谈租金给付问题。双方都坚持自己的立场不退让，调解无果。我社区工作站调委会向园区管理处重申停电属于违法行为，也告诫车行，用车堵园区大门也属于违法行为，执法机关有权处理。建议双方再针对减租问题多沟通，我社区随时愿意为双方搭建平台协调双方的纠纷。

　　5月8日下午，车行杨总致电我工作站，反映园区管理处要对他们停电，请求我调委会介入调解。5月8日下午我社区调委会再次联系双方到工作站进行调解，车行表示已于5月8日中午打款10万元租金给到园区管理处，剩余3-4月的租金（约25万元）需要和管理处协商完减租问题后再予以支付；园区管理处要求车行缴清3-4月的租金才答应不停电。最后，双方初步达成意向，双方老总见面进行沟通，商量解决方案。我调委会再次和园区管理处强调，停电行为是违法行为，建议双方的老板见面协商沟通。经我调委会了解，车行与园区管理处针对疫情减租及合同租金的修改，已经私下达成共识。

　　【调解结果】

　　在调解员的耐心引导下，当事人双方达成一致意见，园区管理处答应在每月租金上给与车行适当优惠直至疫情影响结束，车行答应补交之前所欠租金并每月按时交租金给园区管理处。

　　【案例点评】

　　本案调解的难点在于涉疫减租及道路规划问题：疫情对车行生意影响较大，造成车行经营困难；对于园区管理处，虽有政府部门的减租倡议，但无明文规定必须减租，减租行为属自愿行为；另外车行在租园区厂址作为办公场地前，园区管理处有口头承诺，承诺园区前面的道路会直接接通到主干道，但道路建成后，由于规划问题，园区前面道路并未直接连接到主干道，这对车行的经营也造成一定影响，所以车行以此及疫情影响为由要求园区减租并修改之前签订的租赁合同。调解员在此案中的调解很有耐心和技巧，在双方发生停电及堵门冲突时，对双方的违法行为进行劝诫，明确告知停电和堵门的行为属于违法行为，并及时请求公安部门协调处理。在双方意识到自己的行为无法从根本上解决双方矛盾纠纷，并涉及违法时，主动配合社区调解委员会的调解，积极的从正面来解决双方的矛盾纠纷；另车行为园区最大的租户，与园区管理处的合同才签订了半年时间，园区管理处不希望流失该租户；车行租园区的场地才半年，装修费是笔不小的开支，而且再去找相同的场地来做办公场地，耗时耗力，调解员从这两点出发，对双方晓之以理、动之以情，将双方解约后的可能出现的问题抛出，引双方去深入考虑。

　　本次调解，表面看似简单，实则复杂，在本案中调解员的积极作为必不可少，对案件的解决起了关键的作用，最大限度地降低社会矛盾以及因此导致的行政、司法乃至社会资源的浪费。