【以案释法】疫情期间非因受疫情影响拒付租金案

　　一、基本案情

　　2015年8月2日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定：被告租赁原告坐落于深圳市龙岗区平湖街道平湖社区某商业楼，面积为3000平方米（包括商业楼与商铺、商业楼广场），商业楼每月租金总计为75000元，租赁期从2015年8月1日至2020年4月14日，免租期为3个月，2015年11月1日被告开始向原告支付租金（租金按每两年递增10%，2017年8月1日到2019年7月30日每月租金为82500元，2019年8月1日到2020年4月14日每月租金为90750元）。被告须交付转让费140000元（包括商场内现有设备和物品归乙方所有），被告向原告支付两个月的租金150000元为押金。被告应在每月15号前向原告交纳租金及相关费用，逾期未交，每天按未交租金的1‰收取滞纳金（租金×1‰×天数=滞纳金），被告拖欠租金累计达一个月的，原告可立即终止合同并收回租赁房屋。上述合同签订后，被告向原告支付转让费140000元、租赁押金150000元，原告依约将涉案房屋交予被告使用，被告使用涉案房屋开办了被告深圳市龙岗区平湖街道某幼儿园。被告自2019年6月份起未向原告支付租金。被告仍占用涉案房屋，被告已与出租人张某就涉案房屋签订了自2020年4月14日起至2022年10月14日止的房屋租赁合同。另涉案房产无房产证或建设工程规划许可证。因被告未按照约定支付租金，原告诉至法院，要求被告支付租金。

　　因涉案房产并无相关权属证明，且2019年12月开始全国发生的新型冠状病毒疫情，2020年2月11日，深圳市教育局发布《深圳市教育局关于做好全市幼儿园疫情防控及春季学期开学准备工作的通知》，该通知载明：“根据省政府要求，全市所有幼儿园2月17日前不得开学。我局将根据疫情形势和防控情况，结合上级部门相关要求进行科学研判，确定具体开学时间。请各区教育行政部门和幼儿园做好延迟开学准备工作，不得提前组织学生报到、不得提前开学。”截至2020年3月25日，深圳市政府主管部门仍未确定和通知2020年深圳市幼儿园春季学期的具体开学时间，因而某幼儿园至今未能开学，预计最快要在2020年5月上旬才能复课。受上述不可抗力的影响，案涉房屋租赁合同目的无法实现，故被告提起反诉，请求原告免收被告自2020年2月1日起至幼儿园开学之日止的房屋占有使用费；退还被告押金150000元。

　　二、调查与处理

　　2020年4月23日，龙岗区人民法院生效判决认为：原告未能提供涉案房屋的权属证明，因此双方所签订的《房屋租赁合同》是无效合同。因被告仍占用涉案房屋且其称占用至合同到期之日即2020年4月14日，故根据无效合同的处理原则，被告应支付原告自2019年6月份起至2020年4月14日期间的涉案房屋占有使用费933350元。被告主张受疫情影响原告应免收2020年2月1日至2020年4月13日期间的租金，因被告自2019年6月份起即疫情发生前未向原告支付租金，其拒付租金的违约行为并非因受疫情影响而发生，故对其该主张本院不予支持。原告诉请被告按每日1‰支付滞纳金，因合同无效，故本院不予支持。原告收取被告的租赁保证金150000元，因合同无效，故原告应当予以返还。抵扣后，被告仍需支付原告占有使用费783350元。

　　因此，法院判决：一、被告应于本判决生效之日起三日内支付原告自2019年6月份起至2020年4月14日期间的房屋占有使用费933350元；二、原告应于本判决生效之日起三日内退还被告押金150000元；三、上述一、二项抵扣后，被告应于本判决生效之日起三日内支付原告深圳市劲光物业管理有限公司783350元；四、驳回原告的其他诉讼请求；五、驳回被告的其他反诉请求。

　　三、法律分析

　　涉案房产并无权属证明，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。”因此涉案《房屋租赁合同》属于无效合同。

　　另根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告因此收具的租赁保证金应当予以退回。

　　四、典型意义

　　本案虽发生在新冠疫情期间，但被告拒付租金的违约行为在疫情开始以前已经存在，并非因受疫情影响而发生，故不属于可以依法减免租金的情形。在双方签订的《房屋租赁合同》是无效合同的情况下，故根据无效合同的处理原则，房屋使用人仍应当支付占有使用费。