租赁合同到期想续租该怎么办？优先承租权适用于什么情形？近日，龙岗派出所人民调解工作室成功化解了一起因房屋租赁引发的纠纷，切实保障了双方当事人的合法权益。

　　2019年，戴某以每月800元的价格，向朱某租下一房一厅，合同有效期为5年，现已到期。由于该房屋所处的地段已被政府纳入旧改项目，周边同类型的出租屋都出现了租金上涨的情况，房东朱某告知戴某，如果要续租，租金需从800元/月上调至1300元/月，且此后每年租金涨幅10%。戴某对涨价无法接受，认为自身享有“优先承租权”，于是继续在屋内居住且不照价支付租金，房东朱某便关闭了房屋的水、电供应，双方闹得不可开交。为了尽快回归正常生活秩序，双方当事人一致决定向龙岗派出所人民调解工作室申请调解。

　　调解员黄思恩受理此案后，仔细查看了双方此前签订的租赁合同，认真听取了事情经过的描述，归纳出本案的争议焦点：租房合同到期后，房东将租金上涨至1300元/月，租客能否根据“优先承租权”，主张继续以800元/月的价格承租？

　　针对戴某主张的“优先承租权”，《中华人民共和国民法典》第七百三十四条规定，租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。“同等条件”意味着原承租人戴某必须和新租赁人一样，开出同等的1300元租金条件，才能“排除他人”，享有优先租赁房屋的权利，否则，房东朱某有权拒绝将房屋出租给戴某。经过调解员的普法说理，戴某表示此前对法条的理解有误，决定放弃以较低的价格续租，但房东朱某需向其支付一笔6000元的房屋装修费。见纠纷迎来转机，调解员及时转变焦点，引导双方就维修费事宜进一步沟通。

　　原来，戴某于5年前初次入住此房时，发现墙面、地板、卫生间等多处存在不同程度的破损，影响房屋的正常使用，彼此口头约定由租客戴某先行出资维修，待退租时，朱某将向其全额支付维修款项。对此，朱某有自己的看法：戴某在合同到期后不听劝阻，继续居住长达一个月，且未支付相应租金，属于违约在先，不同意给付对方维修费。

　　意识到“维修费能否正常退还”可能是本案的调解关键点，调解员及时转变策略，采取“背靠背”调解法。调解员对朱某的遭遇表示理解，耐心安抚其情绪，并解释道，《中华人民共和国民法典》第七百一十三条规定，承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。戴某的确有权要求朱某退还先行垫付的房屋维修费。调解员建议朱某放下对立情绪，换位思考，妥善退款。朱某提出，如果戴某愿意按照1300元/月的标准支付所欠租金，便同意退还其6000元房屋维修费，而戴某则希望以800元/月的“老价格”支付，双方各执一词。

　　为避免调解工作陷入僵局，调解员结合实际情况冷静分析：合同逾期前的租金是800元/月，假设此房已租给新租客，朱某能收到的租金是1300元/月。但戴某曾出于信任，自行垫付房屋维修费，且彼此认识多年，建议朱某酌情减少欠款金额，朱某表示同意。

　　最终在调解员的促成下，双方签订调解协议。戴某向朱某支付拖欠的一个月租金1000元，朱某向戴某退还房屋维修费6000元，折算以后，由朱某退还戴某房屋维修费5000元。就在调解协议签订的当天，戴某也搬离了出租屋。至此，该租赁合同纠纷圆满化解。

　　“优先承租权”能够在合法范围内给予租客一定的保障，但其本身存在“同等条件”的限制，包括租金、租赁期限、支付方式、房屋用途等多种客观条件。本案中，调解员依托良好的法律知识储备，运用说理、疏导等方法巧妙化解矛盾纠纷，达到了双方都满意的法律效果。