关于工业载体与产业需求协同的建议

　　【提案号】20200016

　　【提案人】民进龙岗区基层委员会、杨琳

　　【理由】

　　一直以来，龙岗区都以“工业大区”为立区之本，2017年位于第三位，2018年和2019年龙岗区成为中国工业百强区之首，实现了由大到强的转变。随着我区产业转型升级的不断推进，产业发展的形态和模式也发生了深刻变化，相应的有关产业空间的一系列政策和模式也应不断适应需求进行调整。产业对空间出现的新需求主要表现在以下两方面：

　　第一，二三产业走向深度融合，对M0和M1型载体都有较大需求

　　一是不同产业或同一产业不同行业相互渗透、相互交叉，二三产业不断影响和融合逐步形成新产业。如互联网与传统产业的跨界融合推动几乎全产业对芯片、软件设计的融合，推动企业产品售后向远程诊断和服务转变，推动传统销售模式向互联网转型；二是随着5G的到来，大数据、云计算推动生产、消费领域的广度和深度渗透；三是与工业和企业相伴相生的金融、法律、会计、物流等高端生产性服务业也会顺应得到新的商机和发展，此外，电商、广告媒体、工业设计等行业也会有越来越多的需求。因此M1与M0的产业空间都是适应产业发展需求的载体形式，需要与制造业需求相协同，合理规划布局。

　　第二，释放大企业的技术和资金红利，构建大企业孵化创新型小企业的“硅谷模式”，推动园区内部载体类型“系列化”

　　在打造“基础科研-原始创新-技术转化-科技企业”这个链条上，要不断做深做细做实，未来企业技术创新带来的工程师红利和资金汇集红利将创造出大企业孵化项目并推动技术项目向企业化裂变的新模式，这也是美国硅谷能够不断产生创新企业的模式之一。空间载体应做好充足的准备，力争实现从孵化，到加速，直至规模化生产和总部研发办公的“一园式”覆盖，以转变盈利模式，摆脱一味依赖租金收益的传统方式，在支持入驻企业上分到靠服务和运营技术层面盈利的“那杯羹”。因此同一产业园区中的载体类型应当更加丰富，总部研发大楼和孵化器与用于高端制造的厂房裙楼应当有机配置。

　　但是，从目前全区的工业用地和产业园区情况看，仍然存在一些问题。

　　第一，工业用地面临城市更新的冲击，总量不断减少且碎片化分布对产业生态和产业集聚造成影响

　　我区产业空间面临着M1占地总量庞大，但承担着巨大的非产业用地贡献压力，实际符合法定图则的用地将压缩一半，工业区块线要求的M1用地逼近最低极限，近期和远期对M1用地和现有载体都急需保护。受土地历史原因及市场经济导向影响，较大面积城市更新用地上产业用地分布零散，地块面积小，不能实现产业园区或制造业项目的落地，产业集聚和公共技术平台的建设也无法实现。

　　第二，载体产品类型供应出现断层，缺乏适合加速器和高端制造业的空间供应

　　大部分工业用地是未经城市更新的旧M1，城市更新项目中，无论拆除重建还是综合整治，工改M0市场强劲。土地性质中，MO是指新型产业用地，但目前M0基本都建成了写字楼，并且出现供应过剩的情况；适合从孵化器“毕业后”进行量产的加速器几乎没有，一些孵化成功的项目选择了去外地产业化，没有在我区发展壮大，非常可惜；2014年以来，没有工改工项目建成，也鲜有园区提容项目落地，适合高端制造业空间紧缺，供不应求。

　　第三，园区传统的运营管理模式跟不上企业发展的需求，对接纳企业技术创新和人才的溢出价值准备不足

　　现有园区大多数仍是传统园区的运营模式，通过不断提高租金平衡运营成本。由此造成租金一路走高，已经超出了企业的实际发展速度。根据我区企业的销售情况及盈利情况测算，我区制造业企业每平方米建筑面积的净利润为65元，企业可以承受的租金为10元-45元，最适宜的租金价格为22元，而我区园区租金已经接近企业可承受租金的上限。园区不紧跟产业，不了解企业，没有在近距离服务企业成长中做好应有的顶层设计成为园区提升和创新服务的掣肘。

　　【办法】

　　按照《深圳市建设中国特色社会主义先行示范区的行动方案（2019-2025年）》提出的“率先建设体现高质量发展要求的现代化经济体系，以主阵地的作为加快建设综合性国家科学中心，打好产业基础高级化、产业链现代化的攻坚战”的要求，树立“空间围着产业转”的思想，实现产业空间的合理化供给和高质量运营。

　　1.严格产业监管，坚决保留制造业空间

　　根据全区产业现状、产业布局和工业经济增长要求，分片区测算应保留和预留的制造业空间，合理规划M0空间，严守270平方公里工业区块线红线，并实行产业定位和准入管控；全面综合梳理现行M1的政策，对投入产出比进行测算以出台相应的激励措施鼓励市场积极参与工改M1；推进较大面积土地整备和城市更新项目的产业用地连片规划，建设适应高端制造业发展的现代化专业园区，同时做好与高快速路的交通连接，实现货物和人员的高效流动。

　　2.做好新建园区的业态分配，推动产业生态构建

　　在《深圳市人民政府关于印发工业区块线管理办法的通知》的基础上，根据“在工业园区集中布局相关产业生产、研发、供应、上下游产品服务项目及公共服务项目，促进产业集聚发展”的基础上，研究并提出工厂、中试、研发办公的建筑面积配比，指导优化园区产品，补齐加速器不足和高端制造载体不足的短板。根据长三角地区及珠三角地区载体建设和招商的情况，园区各类型建筑面积配比可参考“工厂：加速：研发办公=3：2：5”。

　　3.加大力度提升园区运营机构的整体能力，切实做到招商和服务与政府和企业的同频共振

　　改变园区一味依赖租金收益的办法就是对园区运营机构持续开展培训和不断规范。开展“园区联盟计划”，借助“联盟”的带动力和凝聚力推进“园区聚集大企业与服务微小创业企业携手同行，重资产建设与轻资产运营双轮驱动，运营创新与企业创新融合发展”三大发展行动，为园区的运营转变提出可行的方向；开展“园区商学院计划”，通过产业规划、园区运营案例、园区服务培训、企业发展认知等课程，推动园区运营机构对接产业、走进企业，成为真正专业化运营的机构，实现组织架构、运营架构和盈利模式的创新和重构。