关于扼制龙岗产业空心化趋势的建议

　　【提案号】20200092

　　【提案人】高建彬、左绍舟、游璠、黄河静、付连宇、李彦民、于海清、宋永波、张海燕、罗卡君

　　【理由】

　　深圳以开放、包容、创新打造的营商环境，吸引和培育了无数优秀企业，但近些年来由于土地资源难以为继以及其他政策配套等问题，导致制造业企业大量流失。在面对资金捉襟见肘的内地政府不惜血本到深圳来“挖墙脚”的拳拳到肉招数，相对资金雄厚的深圳在招商引资以及留住本地企业方面则显得处处被动，创新不足，导致以华为、中兴为代表的深圳本土企业最终都把制造搬离深圳，随之而来的是供应链配套企业的相继撤离。虽然龙岗区有后发优势，且土地面积相对较大，但龙岗在产业空心化方面的形势却更加严峻。不可否认，龙岗的营商环境依然可圈可点，但如果不做改变，不创新思维，面对土地资源稀缺的“硬伤”，制造业很难在龙岗生存，不得不被迫外迁，产业空心化趋势会越来越明显。

　　1、面对高房价、高租金，制造业难以维系

　　一方面，房价、租金居高不下，且不断上涨，面对与日俱增的成本压力，实体企业难以承受；另一方面，房东和业主对房价增长有着强烈的预期，自然不肯与企业签订较长期的租赁合同，导致企业无法长远规划布局，严重制约了企业的发展。

　　2、工业上楼，命题虽好，实用性低

　　“工业上楼”，意在解决工业用房的难题。经过对相关轻工厂房的考察（如宝龙智慧家园、龙城工业园一园），不具备实用性：

　　（1）厂房承重问题；

　　（2）厂房减震问题；

　　（3）厂房物流周转问题；

　　（4）高层效率问题；

　　（5）使用成本问题；

　　（6）偏高的管理费问题；

　　（7）租金年年增长问题；

　　（8）园区物流进出及装卸问题；

　　（9）地下车库带来厂房公摊问题等等。

　　以上问题，有些可以解决，但又会顾此失彼。

　　3、用地规划存在土地碎片化倾向

　　由于土地资源有限，既想留住优质企业，又不能给太多的土地，最终结果就是将土地碎块化、提高容积率等办法出售给不同的企业，于是到处都建高层写字楼，很多企业建设的总部大厦、研发大楼都以出租为主，自用为辅，有限的土地资源被高楼占据了大量空间，本想留给制造业的土地进一步被过剩的写字楼挤占。

　　【办法】

　　1、租金限价刻不容缓

　　要坚决抑制房租过快上涨势头，为留住和吸引企业创造条件。可以根据不同区域，由区政府相关部门每两年发布一次房租指导价，明确标准，依价执行，严厉打击房租以外增加的各种管理费和杂费。

　　2、鼓励长期租赁

　　企业最怕频繁搬家，特别是重资产企业，不仅搬迁成本高，而且始终没有安全感，房租指导价的制定，可以同时保障双方利益，房东和业主愿意与企业签订较长期的租赁合同，企业也可以安心做中长远规划，实现双赢。

　　3、用税收贡献补贴房租

　　龙岗大部分企业依靠租赁厂房来经营，即便通过招商吸引来的企业，基本也以租赁为主，不解决高房租问题，留住本土企业已非常困难，如何吸引外来投资？因此，有必要在房租限价的同时，根据税收贡献和科技孵化政策对企业进行房租补贴，这样可以极大提高龙岗区营商环境的竞争力，为吸引和留住企业创造条件。

　　4、工业上楼需要统筹规划，广泛听取企业意见

　　制造业最大的特点就是生产环节多，原材料、半成品、产成品需要频繁周转，无论轻工业还是重资产企业，都对物流周转速度有较高要求，必须通过安装大量的电梯来确保，这样一定会挤占厂房空间，造成公摊面积增多，电梯使用、维护成本增加，再加上地下车库，整个厂房使用成本非常高，同时，为增加厂房各层承重，也必然提高厂房建筑成本。因此，在工业上楼问题上，一定要多站在企业角度换位思考，对厂房面积计算、租金补贴等方面要给予充分考虑，管理费不宜过高，且租金要有一定的稳定期，不能年年增长。此外，还要解决好卸货平台，留足货柜车周转空间及园区进出闸口货柜车转弯半径等问题。

　　5、消防规范与政策与工业上楼政策相匹配

　　工业上楼或者工业用地性质的研发楼进行小型生产加工，与现行的消防规范存在一定程度上的冲突，建议相关政策制定部门根据深圳市的产业用房的实际情况开展相关调研，制定与修改与之冲突的消防规范与政策。

　　6、做好土地整备规划，给制造业留出空间

　　通过土地整备，留出成片生产制造产业空间，由政府统筹规划，国企担纲，建设大规模的制造业生产基地，把碎片化的土地充分利用起来。高楼大厦可集中建在CBD，与生产制造基地分离，将建设好的生产厂房租赁给需要的企业。每年评估一次企业资质，对于“忽悠”政府的企业，及时予以清退，而对于真正有实力且为龙岗做出税收贡献的企业给与政策支持，以五年为期，采用以租代售的方式解决企业长期扎根龙岗的问题。

　　实业兴国，实体经济才是国之根本，发展总部经济固然重要，但若生产制造大量的外迁势必造成城市的产业空心化。华为制造基地搬迁东莞已是深刻的教训，龙岗营商环境的改善不能只重视软件，更要在营商环境的硬件上下功夫，尽快出台创新政策，扼制企业外迁步伐。