关于明确产业发展总体策略，引导我区产业健康有序发展的建议

　　【提案号】20190013

　　【提案人】第六界别活动组

　　【理由】

　　产业空间是产业发展的核心载体，也是龙岗经济实现转型升级的基础支撑，在我区产业转型升级的过程中，要在符合我区区情的基础上，明确发展策略，促进产业转型升级，为打造“产业高地”提供源源不断的动力，为深圳建设中国特色社会主义先行示范区、创建社会主义现代化强国的城市范例创造出新的业绩。

　　一、龙岗区产业空间总体情况：

　　从空间层面看——现状产业用地约80.5平方公里（含仓储物流用地），其中生态线内约10.5平方公里，占比13%，未确权用地约42平方公里，占比52%。全区889个工业园区中成熟型园区仅占比29%，且布局较为零散。在产业用房上，平均容积率只有1.3，15年以上建筑占比53%，产权不明晰的产业空间占比35.7%，另外近些年来租金涨幅较高，2017年涨幅达7%。综合来看，目前的产业空间存在“质”“量”不足，潜力较大的特征，未来通过转型升级、违建处理、租金控制等方式可获得较大产业空间。

　　从规划层面看——根据龙岗法定图则拼合及现状产业用地对比来看，现状产业用地80.5平方公里中，约有53%，42.3平方公里的用地将现状保留；47%，38.2平方公里将规划为其他性质用地。

　　从政策层面看——经梳理18个产业用地政策，5个产业用房政策，2个产业监管政策，这些政策为存量产业空间的二次开发及运营监管提供了支撑，但许多政策实际落实效果不佳，比如产业监管政策，由于部门联动不足、缺乏实施细则等原因，导致监管效果不明显。

　　二、我区产业发展总体策略不清晰，其主要问题有：

　　一是全区产业空间未来规模、布局总体策略不清晰。

　　全区现状产业用地80.5平方公里，其中，M1约78平方公里，占比97%；M0约2.5平方公里，M0占比仅为3%，而工业区块限管理办法中我区M0上限为20%，南山M0上限为80%。全区现状工业厂房1亿302万平方米，其中厂房、仓储用房共6162万平方米，研发用房830万平方米（仅占8%），而南山M0用房占比高达60%,未来我区可提供的M0用房也远不及南山，存在较大差距。

　　在“粤港澳大湾区”和“东部中心”的新时代背景下，原龙岗大道“马路经济”生长的低密度厂房不能适应我区未来城市重要轴带和重要节点上的发展，根据城总规修编中产业用地“减量提质”精神以及“7654”战略，未来龙岗的创新型产业用地要在产业用地中占一定的比例，同时现状传统制造业将需要一定程度的向外转移。

　　我区典型的创新型产业用房如天安云谷、天安数码城、星河雅宝科技园等，在园区整体功能定位、产业方向、招商定位、企业类型等方面均起到比较好的正面示范效应，真正在发挥创新型产业空间的功能，并且塑造了良好的城市形态，所以未来我区同样需要一定比例的创新型产业用房。

　　二是产业用房供给和需求缺乏有效对接。

　　近些年来，我区大力推动“工改工”项目，为产业转型升级提供保障，例如正在建设中的回龙埔工业区（可提供70万产业用房）、规划中的龙腾工业区、黄阁坑工业区、嶂背一平方公里等都可提供近百万平方米产业空间。调研中我们了解到，这些产业空间的运营团队面临极大的招商压力，招商效果不佳，企业财务成本高，所以大部分企业对于大片区的工改工项目开发“投鼠忌器”。

　　另一方面，部分企业反应难以找到优质的产业空间，根据《龙岗区百强工业企业空间保障情况调研报告》（2017）统计，7.3%的企业存在用地用房需求，预计未来三年产业用房将新增需求口594.3万㎡。

　　由于缺乏产业引入平台，未形成项目落地协同推进机制，现实中存在企业来龙岗找不到产业空间，现有产业空间却找不到企业进驻的怪象。

　　三是“工改工”市场动力不足。

　　截至2018年9月，已批“工改工”项目33个，其中“工改M1”项目1个，“工改M0”项目25个，“工改M1&M0”项目7个，合计占地不足3平方公里，实际落地的仅2个，（天安云谷和伟安家具厂），在建的仅1个（回龙埔工业区），实施率低。同时与原特区内相比，建安成本相差不大，但销售价格却偏低，我区公共设施相对落后，工业区改造项目需承担较多的公共配套，导致工改工项目成本相对过高，市场动力不足。

　　四是M0项目存在“类住宅化”问题。

　　在M0的实际建设中，由于相关政策界限不明晰等问题，部分M0建设项目建设效果偏离本质，企业取得产业用地建成loft、公寓等类住宅产品。主要原因在于《深圳市工业区块线管理办法》出台之前，各区新型产业用地及研发用房在分割转让、受让人资格限制和股权变更等方面没有严格限定，较为宽松，市场上有些投机分子钻了政策空子。

　　【办法】

　　针对以上问题，提出五点建议：

　　一是开展产业适应性研究，明确产业规模和布局。为科学合理制定与我区产业发展相适应的产业用地分类标准并制定相应的规划管控要求，正确引导产业发展方向，建议由产业部门牵头，开展《龙岗产业用地对产业发展的影响评估和政策建议》研究工作，对我区M1、M0用地进行适应性研究，强化“4+2”重点片区，广深科技走廊、“一心三带”等重要轴带以及围绕重点轨道交通枢纽等片区，实行M0分区域总量控制、分园区比例控制。同时结合龙岗区的产业定位及产业发展导向，以及各街道地均产出，综合分析不同片区及街道“工改M0”的潜力，合理确定M0近远期用地的规模及布局，为市场提供直观、清晰、正确的投资引导。

　　二是建立“产业空间大数据管理库”，实现需求与房源的精准对接。建议由区大数据管理局牵头，依托社区管理网格化平台，对产业用房的规划、建设、产权、租金以及现状使用情况等进行摸底调研，建立全区产业用房建设和使用情况的“产业空间大数据管理库”，定期进行动态更新，促进企业需求与房源的精准对接，实现空间资源的高效配置。

　　三是探索成立区产业空间保障发展专项基金。建议由金控公司牵头成立产业空间保障发展专项基金。成立专项基金将有助于增加政府产业空间，实现政府在引进优质企业时“手里有粮”；有助于增强定价权、平抑重点区域产业租赁价格；有助于增强我区市场“工改工”投资推动力，推动更多优质的“工改工”项目落实；有助于合理引导市场开发项目，规范开发行为、为产业监管探索新模式。金控、产服、城投、投控四家国有企业还可依照各自职能，科学合理运用产业空间保障发展专项基金，采用综合整治（如大运软件小镇）、国企与股份公司合作开发、资本注入、资产作价入股、回购物业、建设运营团队外包等多种模式用活用好专项基金。

　　四是打好“政策组合拳”，打造“总部经济聚集区+先进制造业基地”。可以肯定的是，作为寸土寸金的深圳，“总部+先进制造基地”模式将是实现土地集约利用，实现产业转型升级的必由之路和发展方向，这对龙岗作为产业大区尤为重要，我区领胜科技、埃比森、康冠等一些重要企业都是这种发展模式，横岗眼镜产业也将通过该模式实现产业转型升级。建议结合广深科技创新带发展规划以及深圳市总部经济政策，由区科创局牵头，利用《龙岗区高新技术企业补贴政策》等“政策组合拳”，借力“科技+产业+金融+空间”，围绕“产业链部署创新链、创新链完善资金链”原则，构建“总部+先进制造基地”模式，积极打造龙岗国际总部经济聚集区和国际先进制造业基地。

　　五是强化M0定义边界，杜绝M0用房“类住宅化”问题。针对我市部分M0产业空间出现“类住宅化”的不良趋势，我区应有针对性地对M0用房加强建设和监管。建议由区产业部门牵头，在严格落实《深圳市工业区块线管理办法》的基础上，进一步细化措施，制定适应我区的M0建设管理相关规范性文件，严格要求企业按规划批复的用地性质进行建设，强化M0建筑设计刚性管控，对建筑设计、产权分割面积、产业准入与转让门槛、产业监管回收土地等方面进行严格限定，采用硬招、实招、狠招全面遏制M0用房“类住宅化”趋势，让M0用房“类住宅化”在龙岗没有可能。