房价持续下跌 不良贷款抬头

　　上半年，我区受整体房地产业不景气形势的影响，房地产开发和销售较去年都有所降温，市场观望氛围较浓。房地产开发投资为53.6亿元，比去年同期(下同)下降1.8%；商品房销售面积为68.7万平方米，下降31.6%；商品房销售金额64.2亿元，下降34.7%；商品房销售套数为7566套，下降19.7%。

　　一、房地产市场基本特点

　　（一)商品住宅交易低迷

　　上半年，我区商品住宅销售面积为61.8万平方米，同比下降35.3%；商品住宅销售金额为58.2亿元，下降35.1%；商品住宅销售套数7161套，下降24.0%。商品住宅整体交易呈现低迷状态。

　　（二）商品住宅跌幅较大

　　去年下半年以来，我区商品住宅跌幅较大。上半年，商品住宅交易均价为9428元/平方米，相对于今年第一季度的9758元/平方米，下降3.4%；相对于去年9月份最高点16062元/平方米，下降41.3%，而深圳上半年商品住宅销售均价比去年最高点下降36%。从中看出，我区商品住宅销售均价跌幅较大。

　　（三）商品住宅以90平方米以上户型为主

　　上半年，我区在售、将售商品住宅六成以上是90平方米以上户型，其中龙岗中心城90平方米以上户型住宅占七成左右。中心城去年开盘今年在售的尾盘有6个，全部是90平方米以上户型。而今年入市的新盘中，以90平方米以下的普通中小户型为主的仅有中海康城国际和风临国际中心公寓2个楼盘。90平方米以上户型大多定价在9000-12000元/平方米，而90平方米以下中小户型在6400-8800元/平方米。

　　（四）空置面积上升明显

　　上半年，我区商品房空置面积达37.4万平方米，其中商品住宅为15.7万平方米，而去年同期分别只有28.2万平方米和5.8万平方米，分别增长32.6%和170.7%。从去年房价持续下跌以来，市场观望氛围浓厚，商品房空置面积增加明显。

　　二、存在的问题

　　我区房价持续下跌，已经对金融机构带来了一定的影响。根据人民银行深圳中心支行发布的消息，今年深圳房贷业务不良率略有上升。到3月末，全市个人住房不良贷款余额为13.4亿元，比去年末增加了0.8亿元。房贷不良率为0.58%，比去年末上升了0.04个百分点。

　　不良贷款出现抬头的主要原因，是由于房价不断下跌，造成了一些还未交付使用的房产变成了负资产，有的购房者干脆选择主动断供。事实上，与去年9月份每平方米16062元的历史高位相比，到今年6月份，房价已下跌超过40%，这意味着很多购房者的三成首付化为乌有，其房产的现价不足以偿还银行的贷款。

　　令人担忧的是，若成交持续低迷的状况得不到改变，这就意味着楼市在阴跌不止中加剧观望气氛，而市场的观望又会减少成交量，导致房价调整继续，这无疑会加大房贷不良贷款率，对金融安全存在潜在的威胁。

　　三、对策

　　（一）重拾房地产业信心

　　目前房地产业整体形势不容乐观，根据国家统计局近期发布的全国企业景气调整结果显示，二季度的企业家信心指数为134.8，分别比一季度和上年同期回落5.8和8.3个百分点，而房地产业企业家的信心指数最低，为118.4。企业家信心指数是对当前宏观经济运行中行业景气度的一种较真实反映，从中可看出房地产业是目前整个行业中最悲观的，信心严重丧失，如何重拾信心显得尤为迫切。

　　（二）适度降价

　　作为实际居住人口达到400多万的龙岗而言，由于人多地少，人均购买力较强，购房需求一直十分旺盛，如果房价降到人们认为的合理心理价位，购房者就会走出观望而购买，商品住宅成交量必然会放大，房价也就能真正企稳。

　　事实上，目前龙岗的房价对广大购房者而言仍偏高，认为房价还没有降到位。做为开发商来讲，又不愿主动积极降价，使自己利润减少，这就造成目前房价难以迅速降下来。与此同时，国家实行从紧金融政策，使一些开发商资金周转困难，商品房空置率上升，导致一些开发商资金链断裂，从而触发行业危机。

　　作为解决目前我区楼市困局的较好办法是适度降价，以降价来吸引广大真正有自住需求的人购买，以降价来抵御开发商资金链断裂的风险。

　　（三）建设保障性住房

　　建设保障性住房也是解决困局的好办法。如深圳最近公布申购2007年度6006套保障性住房，它既缓解了供求关系，又向社会传递了政府调控楼市的信息，表明制止楼市暴涨的决心。

　　总之，只有全社会都真正重视房价过快上涨带来的负面影响，采取有效手段积极应对，那么我区房地产发展一定会更加健康、和谐、有序。