【以案释法】商场装修升级拆除承租人百货专柜引起的合同解除纠纷法律分析

　　一、基本信息

　　检索主题词：商场、租赁、百货专柜经营、保证金

　　合同解除、装修损失、以案释法

　　二、案例内容

　　【案情简介】

　　2015年原告周某某入驻被告深圳某某连锁商业发展有限公司经营的某百货龙岗店经营某品牌专柜。双方合同采取一年一签的形式。原被告签订了《某某百货专柜经营合同》及合同补充协议，约定被告将位于龙岗店三楼、建筑面积为138平方米的场地交予原告经营，有效期限自2018年5月1日起至2019年4月30日止，合同4.2.4.9款规定原告应服从被告因商场经营结构和布局的变动所做的一切调整。原告在签订上述合同协议时向被告交纳履行合同保证金5000元，向被告支付合同期内的促销服务费10500元。

　　原告认为，其在2018年10月23日接到被告处叶某经理的通知要求在2018年10月29号前撤柜，原告被迫于2018年10月底搬离。2018年10月30日被告发布《某某全面焕新，百货封场装修》，该公告显示自2019年9月起案涉龙岗店将进行装修升级，预计2019年底亮相。随后，被告对商场的改造升级，将原告原所在专柜全部拆除，2019年6月完成改造。

　　原告认为，在合同期内，被告未能按合同要求提供符合条件的经营场所，已构成双方签订的《某某百货专柜经营合同》及合同补充协议的根本违约。遂诉至深圳市龙岗区人民法院，请求解除合同、被告返还保证金5000元、被告返还促销服务费10500元、被告支付装修费损失186821.6元及经营利润损失83433元等。

　　【调查与处理】

　　龙岗法院认为，被告对商场进行改造升级，未与原告协商，单方面将原告店面拆除，造成原告无法继续经营，构成根本违约，原告有权解除合同。

　　合同解除后，被告应向被告返还履行合同保证金5000元，返还未履行期间6个月的促销服务费5250元(10500÷12×6)。被告违约导致合同解除，原告可以请求被告赔偿已形成附合的部分在剩余租赁期内的装修残值损失，龙岗结合现有证据、装修已使用情况、被告过错等因素，酌定被告赔偿原告装修费损失60000元。对于原告要求被告支付经营利润损失83433元的主张，经营利润损失并非本案租赁合同履行的直接损失，龙岗法院予以驳回。

　　龙岗法院于2021年7月作出判决：确认原被告签订的合同解除，被告向原告返还保证金5000元、促销服务费5250元，被告向原告赔偿装修费损失60000元。

　　【法律分析】

　　《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

　　《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：...（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。

　　就本案，龙岗法院认为虽然合同约定商家需配合，不意味着被告可以在不经协商、双方未达成解决方案的前提下就单方面将原告店面拆除，在被告对商场改造完成后，原装修已被拆除，原告要继续经营需要付出过高的成本，原告选择解除合同。由于双方合同在2018年10月31日已因被告的违约行为导致无法履行，故龙岗法院确认原被告签订的合同解除。

　　【典型意义】

　　商场为了增加人气，对商场进行装修升级无可厚非，但莫不可仅以“商家需配合/服从”的约定而擅自拆除承租人店面，否则既不能解决争议，也极有可能陷入诉累而需进行赔偿的困境。