深龙府办〔2010〕70号

各街道办、区府属有关单位、驻龙岗处以上有关单位：

　　为规范我区物业管理活动，加强对物业管理双方即业主（业主大会、业主委员会）和物业服务企业的监管，营造和谐、安全、文明、整洁的生活工作环境，根据国务院《物业管理条例》、国家建设部《业主大会和业主委员会指导规则》、《深圳经济特区物业管理条例》等物业管理法律法规，结合我区实际，现就加强物业管理监管有关问题通知如下。

　　一、各单位物业管理监管的职责分工

　　区建设局（住宅局）具体负责全区物业管理活动的监督管理工作，依法对业主委员会进行备案，及时处理物业服务违法违规信访投诉，开展物业行业执法检查，负责物业服务招投标管理工作，负责组织物业管理示范小区、大厦、工业区的考评、申报工作，承办市、区政府及上级主管部门交办的物业管理投诉事项。负责调查处理燃气问题、物业管理区域内发生的房屋质量问题和擅自变动房屋承重结构、主体结构的问题。

　　各街道办在区主管部门指导下，负责组织、协调业主大会成立及业主委员会选举工作，指导、监督业主大会和业主委员会的日常工作。社区工作站受街道办委托，协助街道办开展日常工作。街道物管办（物业管理中心）负责本街道辖区物业管理活动的监督管理工作，处理辖区范围涉及业主、业主委员会和物业服务企业违法违规行为的信访投诉。

　　区建设局（住宅局）和各街道办应当积极开展物业管理政策、法规的宣传和教育活动。

　　其他有关单位应当按照各自职责，依法做好物业管理相关工作：住宅区工业生产性噪声和建筑施工噪声由区环保局调查处理，社会生活噪声由区城管局调查处理，电磁辐射污染由区环保局协调上级环保部门处理；养犬问题由城管部门负责调查处理；改变房屋用途，将住宅改变为经营性用房，由规划国土部门负责调查处理；违法建筑、违法用地、违法搭建建筑物、构筑物的，由区规划土地监察机构负责调查处理；小区内消防安全问题由公安消防部门负责监督管理，存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品的，由公安消防部门负责调查处理。

　　二、联席会议

　　（一）物业管理区域内，发生下列情况之一的，应当召开联席会议：

　　1．业主委员会任期届满但不主持换届选举工作的；

　　2．新老物业服务企业工作交接中发生矛盾纠纷引发业主集体上访投诉的；

　　3．发生其他严重影响物业管理区域稳定和安全的情况。

　　联席会议由街道办、社区工作站和城管、公安、消防、维稳、信访等部门参加。联席会议由街道办负责召集和主持，根据联席会议的议题组织有关部门和单位参加。联席会议可邀请区主管部门进行工作指导。

　　（二）联席会议所作出的决议对与会单位具有约束力，各相关单位应执行联席会议作出的决议。街道办应整理并保管联席会议的记录。

　　三、业主大会及业主委员会

　　（一）业主大会

　　1．筹备组应将业主委员会选举事项在物业管理区域内予以公告，公告期不得少于10个工作日。在公告期内接受业主提交的业主委员会成员候选人申请资料。在公告日期截止后，筹备组对申请参选业主委员会的业主进行资格核查，不再接受对申请资料进行补正或修改。

　　2．业主委员会成员候选人应当在选举公告规定的选举推荐截止之日前，交清物业服务费和物业专项维修资金等费用。

　　3．选票及表决票回收时限届满后，如与会业主的总票权数和人数未达到业主大会会议总票权数和人数法定比例，由筹备组告知全体业主延长投票时间，组织人员催收表决票、选票，直至与会业主总票权数和人数达到业主大会法定比例，但投票延长时间不超过3个月。

　　4．因业主参与率低不能依法选举产生业主委员会的，筹备组应终止选举程序，并公告全体业主。

　　5．筹备组成员对有关事项无法达成一致意见时，由筹备组组长作出决定。

　　（二）业主大会定期会议、临时会议由业主委员会按照有关法规、管理规约以及业主大会和业主委员会议事规则等的规定召集。

　　（三）业主委员会凭区主管部门出具的备案通知书，向公安机关申请刻章，业主委员会印章应体现届数及有效期。业主大会、业主委员会印章应由业主委员会确定的专人保管。印章因遗失等原因作废的，业主委员会应登报声明。

　　（四）业主大会、业主委员会工作经费标准、筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定。业主委员会工作经费开支应在小区张榜公布，接受业主监督。

　　（五）法律法规规定业主大会、业主委员会有关信息须告知全体业主的，可采用信函、电子邮件和手机短信等方式将信息及时告知每一位业主，业主联系方式以入住时登记的方式为准。

　　（六）业主大会、业主委员会不得组织、参与任何经营活动，如向业主收取物业服务费、利用物业共用部位摆摊设点、向物业共用部位承租者收取租金、管理费等。

　　（七）违反业主大会议事规则或者未经业主大会会议和业主委员会会议的决定，擅自使用业主大会印章、业主委员会印章的，物业所在地的街道办应当责令限期改正，并通告全体业主；造成经济损失或者不良影响的，应当依法追究责任人的法律责任。

　　四、物业的使用和维护

　　（一）业主大会成立后，业主委员会应当与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同。签订合同时，业主委员会应当出具业主大会选聘或者续聘物业服务企业的决定和业主委员会的合法有效证明。

　　（二）物业管理区域内，任何单位和个人不得从事下列行为：

　　1．擅自改变按照规划建设的公共建筑和共用设施用途；

　　2．违法搭建建筑物、构筑物，擅自占用、改建物业共用部位；

　　3．擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益；

　　4．擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营；

　　物业管理区域内发生上述行为时，物业服务企业或者业主委员会应当根据物业服务合同或者管理规约予以劝阻、制止，劝阻、制止无效的，物业服务企业或者业主委员会应当及时报告街道城市综合执法部门或者规划行政主管部门。

　　（三）业主转让或者出租物业时，应当将管理规约内容、物业服务费用标准等事项告知受让人或者承租人，并自物业转让合同或者租赁合同签订之日起15个工作日内，将物业转让或者出租情况告知业主委员会和物业服务企业。

　　（四）物业管理区域内停放车辆，不得占用消防通道，不得妨碍行人和其他车辆的正常通行。

　　利用物业共有部分设置机动车停放位的，其车位设置、管理、收费等事项由业主大会决定。业主对机动车辆有保管要求的，可以与物业服务企业另行约定。

　　（五）物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视、环卫等单位应当按下列规定向最终用户收取有关费用：

　　1．业主自用的，向业主收取；

　　2．物业服务企业使用的，向物业服务企业收取；

　　3．部分业主共同使用的，由相关业主分摊；

　　4．全体业主共同使用的，由全体业主分摊。

　　上述单位不得强制物业服务企业代收有关费用，不得因物业服务企业拒绝代收而停止提供服务。

　　物业服务企业接受委托代收有关费用的，可以根据双方签署的委托代收合同约定向委托单位收取代收费用，不得向业主收取手续费等额外费用。

　　（六）物业管理区域内发生下列情况之一的，物业服务企业应当按照有关规定及时向相关部门及街道办报告：

　　1．发生火灾、水患、爆炸或者自然灾害等造成人身伤亡或者危及建筑物安全；

　　2．建筑物及其附属设施设备存在安全隐患，严重危及业主、使用人及建筑物安全；

　　3．物业服务人员擅自集体撤离物业管理区域，造成物业服务中断，严重影响业主和使用人正常生活；

　　4．发生群体性事件；

　　5．发生业主、物业使用人重大伤亡事件；

　　6．其他严重影响业主、使用人正常生活的事件。

　　（七）物业服务企业应按照物业服务合同、物业管理法律法规及行业服务规范切实履行服务义务，如因物业服务企业违规操作或不履行合同义务等情况产生有效投诉达5次以上的，由区主管部门给予黄牌警示并予以通报；受黄牌警示累计达3次的，区主管部门可将有关情况上报市主管部门，建议撤销该企业物业服务资质。

　　五、物业服务招标投标

　　选聘物业服务企业应当采用招标的方式进行。物业服务招标投标工作具体操作办法由区住宅局另行制定。

　　二〇一〇年十一月十日