近年来，为了缓解房地产开发投资持续过热、商品房价格过高、上涨过快的局面，国家加强了对房地产市场的调控力度，出台了一系列的宏观调控措施。尽管如此，今年上半年我区房地产市场投资持续扩大，商品房销售价格继续攀高，消费市场热力不减，房地产市场秩序有待进一步规范。

　　一、上半年我区房地产开发及市场运行特点如下：

　　（一）房地产开发投资热度升级，高档商品房投资额成倍增长

　　上半年我区房地产开发累计完成投资54.5亿元，占全市房地产开发投资额的27.8％，比去年同期(下同)增长38.3％，增幅高于去年10.7个百分点。

　　从房地产开发投资构成来看，上半年全区商品住宅完成投资45亿元，增长40.2％。高档商品房完成投资8.7亿元，约为去年同期的6倍,占住宅投资比重的19.5％；90平方米以下住宅完成投资20.3亿元，占住宅投资的比重为45.1％，商业营业用房完成投资4.1亿，下降了19.0％。高档商品房投资规模进一步放大，政策调控在控制高档商品房开发规模、重点发展小户型的普通住房方面收效还不明显。

　　（二）建设规模继续扩大，市场消化能力不断增强

　　1、房屋施工面积和新开工面积双双增长。

　　上半年，我区房屋施工面积790.4万平方米,增长20.5％。住宅施工面积608.3万平方米,增长24.4％，其中90平方米以下住宅施工面积333.5万平方米，别墅、高档住宅施工面积99.1万平方米，商业营业用房施工面积83.7万平方米，增长1.6％。房屋新开工面积225万平方米，增长8.8％。住宅新开工面积179.1万平方米，增长10.8％，其中90平方米以下住宅新开工面积124.4万平方米，别墅、高档住宅新开工面积23.6万平方米。以“9070”的标准来看，我区90平方米以下的中、小户型商品房所占比例为54.8％，比重偏低，住宅供给还存在结构性缺陷，仍有待进一步改善。

　　2、受雨季因素影响，商品房竣工面积剧减。

　　由于受季节性气候因素影响，上半年降雨量大且较为频繁，许多项目工程基本处于缓建、停建状态，延误了工期，大大地推迟了预定计划，商品房竣工面积大幅减少，为26.26万平方米，仅为去年同期的42.9％。可以预计下半年，随着雨季的减少，项目工程建设将加快进度，房地产投资步入有序化的轨道，届时将迎来一个新的投资增长期。

　　３、商品房空置面积减少，市场消化能力不断增强。

　　房地产消费市场的活跃刺激了居民对商品房的需求，受雨季影响，新竣工的项目显然不能有效地满足市场供应，部分空置的房屋释放出来以满足不断扩大的市场需求。上半年我区商品房空置面积维持在28.22万平方米的水平，减少15.9％，其中空置1-3年的商品房转化为市场有效的需求更为明显，空置面积已由去年同期的21.69万平方米缩减至今年的10.82万平方米，被市场消化掉了50.1％，市场消化能力大大增强。

　　（三）商品房供应量减少，房价涨幅再度攀高

　　1、商品房销售面积出现回落,销售额稳步提升。

　　上半年我区的商品房销售面积为101万平方米，下降14.4％，其中住宅销售面积95.48万平方米，商业营业用房面积4.65万平方米，分别下降14.7％和61.5％。商品房销售额为99.59亿，增长29.9％，销售面积下降，销售额反升，隐含了一个潜在的信号：房价上涨仍在继续且势头更迅猛。

　　2、商品房价格涨势再上快车道。

　　去年同期我区商品房平均销售价格为6216元/平方米，时隔一年，商品住宅均价已经达到9468元/平方米，涨幅高达53％，增长幅度高出去年同期26.1个百分点，房地产市场的热度可见一斑。

　　从半年来商品房价格走势来看，1-2月小幅下降，呈现萎缩态势；3-4月上下振荡，趋势走向不明晰；5-6月全线上涨，房价一路走高。今年以来央行两次加息，体现了国家对房地产市场的调控决心，对打击市场投机行为取得了一定成效，上半年早期的房价下跌和中期的波动、振荡已经证实了这一点。4月以后，随着公园大地、东方明珠城、天健现代城等大手笔楼盘的相继入市，一石激起千层浪，龙岗楼市经历几个月的相对平稳以后，又焕发出新的活力，品牌的价值拉动给予龙岗房地产充足的源动力。不过，对于大多数意欲一圆住房梦的中低收入消费者来说，品牌的价值无疑意味着梦想与现实的距离又拉大了

　　（四）融资渠道通畅成房地产开发投资助推器

　　上半年，我区房地产开发资金来源114.6亿元，增长28.3％，其中上年结余资金27.9亿元，本年来源资金86.7亿元。本年资金来源中，国内贷款23.8亿元，增长12.5％；自筹资金20.3亿元，增长31.6％；其他资金42.6亿元，增长34.7％。融资渠道的通畅为房地产开发提供了充裕资金，有力地推动了房地产开发投资的快速增长。

　　二、房价上涨的原因

　　房价上涨的因素是多方面的，主要体现在以下几点：

　　1、随着我区城市化进程的不断深入，住宅用地供应形势趋紧；建材价格上涨、土地增值税的增收使商品房建设成本增加；部分开发商高位起价、囤积房源，在一定程度上拉升了市场均价。　　　　　　 　　

　　2、市场供应总量不足以及供应结构不合理。近年来，居民生活水平的稳步提升，购买力不断增强，市场需求有所提高。但由于市场供应量不足及供应结构不合理，进一步加深了供需关系的不平衡，市场价值规律凸现，房价继续攀高。

　　3、投资性购房需求增长快。当前房地产市场中除现实消费性需求外还存在大量投资需求，尤其是投机性炒作成为影响楼市的非市场性人为因素，进一步拉升了市场价格，扰乱了正常的市场经济秩序，房地产市场环境亟待整治。

　　三、关于控制房价的几点建议

　　房价上涨牵动着不同人的利益神经：让意欲购房者焦急不安，让投机者躁动不已，让售楼者趾高气扬，那么怎样才能有效控制房价上涨？建议如下：

　　1、切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品房、经济适用房和廉租住房，以“9070”标准来规范房地产业投资开发行为，解决当前有效供给不足，供给结构不合理的问题。

　　2、调整舆论导向，推动需求分流。通过全方位宣传使广大居民加深认识：现阶段，国家财力有限，人民收入水平还不高，难以做到每个家庭都“居者有其屋”，大多数家庭只能是“量力而行，租购并举”，有条件者可买房，条件稍差的可买二手房、低档房，暂时不具备条件的可先租房，等条件具备了再买房，通过引导，将需求转向多渠道化。

　　3、发展和规范租赁市场。租赁市场的扩展必然导致房租水平的合理调整，租金水平的适度下降又将刺激需求分流，引导房价的理性回归。

　　4、规范房地产市场秩序。打击囤积土地、房源和哄抬房价的行为，迫使开发商加快开发囤积土地来增加市场供应，加强市场信息透明化披露制度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，令哄抬房价的伎俩无从实施。