横岗，作为龙岗区的“经济重镇”，自改革开放以来吸引了众多外来务工人员参与横岗的经济建设。截至2014年底，横岗街道外来常住人口达47.8万人，占常住人口的比例超过90%，大多数横岗居民需要通过房屋租赁来解决住房问题，这推动了房屋租赁业高速发展，为横岗街道的经济建设和社会管理带来机遇和挑战。未来，如何充分发挥房屋租赁业产生的经济效益，使其成为横岗经济发展的重要推动力量，这是一个值得探讨的课题，而对横岗房屋租赁业发展现状的深入了解将是完成这个课题的必要环节。同时，这将反映和预测横岗经济发展的趋势，能更好地为经济发展战略提供参谋。

　　一、横岗房屋租赁业的现状

　　房屋租赁是指出租人（一般为房屋所有权人）将房屋出租给承租人居住或提供给他人从事经营活动及以合作方式与他人从事经营活动，由承租人向出租人支付租金的行为。目前横岗街道房屋租赁主要包括对住宅、厂房、商业房屋、仓库和铁皮房等房屋的出租。2014年末，横岗街道共有可供出租的房屋面积2568.4万平方米，比2010年增长13.9%，连续多年保持增长，见图1。其中，住宅面积1327万平方米，占总面积的51.7%；工业厂房面积807.7万平方米，占总面积的31.4%；商业房屋面积218.8万平方米，占总面积的8.5%；仓库、铁皮房及其它房屋面积共计215.2万平方米，占总面积的8.4%，见图2。住宅、工业等房源供应相对充足，可满足目前横岗主要产业用房的需要。

　　近年来，由于巨大的住房和经营需求，横岗房屋租赁业发展迅猛，无论是租赁面积还是租金等方面都有较大增长。2014年底，横岗街道已出租的房屋面积1873.1万平方米，比2010年增长14.9%。其中，住宅面积859.02万平方米，工业厂房面积702.25万平方米，商业房屋面积198.61万平方米，仓库、铁皮房及其它房屋面积113.26万平方米，各类房源租赁面积与2010年相比均有所增长。租金收入方面，全年租金总额3.36亿元，比2010年增长28.7%，房屋租赁业产生的经济效益开始显现。

　　二、横岗房屋租赁业的特点

　　与经济发展同步，横岗房屋租赁业呈现多元化发展态势，住宅、工业、商业等房屋租赁业特点鲜明，农城化社区和城市化社区亦发展出与自身产业结构相适应的住宅租赁结构。

　　横岗房屋租赁业主要有以下特点：

　　（一）住宅租赁占比高，小户型是需求主力

　　经济的快速发展吸引了大量的外来务工人员在横岗居住，这很大程度地刺激了住宅消费需求。2014年，横岗街道已出租住宅26.9万套，面积859.02万平方米，占房屋租赁面积的45.9%，住宅租赁是横岗房屋租赁的主要形式。

　　从住宅租赁户型结构看，每套住宅的平均面积为31.95平方米，小户型是租客的需求主流。横岗房管所人口登记数据显示，2014年底比重最高的两个年龄段分别是17-25（比重20.7%）岁和26-35（比重31.9%）岁，合计占总人口的比重52.6%，年龄结构显年轻化。从受教育程度看，初中学历的人口比重最高，达到69.7%；而大专及以上学历的人口比重仅为3.6%，文化程度整体偏低。这部分人群家庭结构较小，经济实力不强，因此偏爱租住小户型住宅。

　　分社区类型看，农城化社区和城市化社区经过多年的发展，都形成了各具特点的住宅租赁结构。

　　横岗的住宅租赁主要集中在农城化社区，农城化社区2014年出租住宅25.45万套，出租面积779.22万平方米，分别占横岗街道的94.6%和90.7%，每套住宅的平均面积为30.6平方米，小户型住宅较普遍，主要原因是农城化社区聚集了大量工厂，许多的工厂员工考虑到“上班距离”和“租金因素”就租住在工厂附近的小户型住宅，从而让小户型住宅租赁火爆。

　　城市化社区的住宅租赁规模较农城化社区相对较小，但中高端小区较多，因此住宅租赁以中大户型住宅为主。2014年，城市化社区出租住宅1.44万套，出租面积79.8万平方米，每套住宅的平均面积为55.4平方米。其中，红棉、志盛和怡锦三个社区由于地处横岗规划较好的区域，高端小区住宅较多，周边城市配套完善，适合家庭居住，其出租每套住宅的平均面积分别达到91.44平方米、79.5平方米和61.61平方米，是横岗中大户型租赁需求最大的区域。

表1：横岗街道住宅租赁社区分布情况

	套数（套间）	面积（万平方米）	平均面积（平方米/套）
全街道合计	268896	859.02	31.95
农城化社区	254528	779.22	30.60
城市化社区	14368	79.8	55.40
其中:红棉	713	6.25	91.44
志盛	57	0.45	79.50
怡锦	5360	33.02	61.61

　　（二）受产业结构影响显著，经营性房屋租赁以工业房屋为主，商业等占比较少

　　改革开放以来，工业发展成为横岗的支柱产业，众多的工业企业为厂房消费带来了巨大需求，工业产业发展同时也带动了商业、仓库等经营性房屋租赁业的兴起。2014年横岗街道已出租经营性房屋1014.1万平方米（见图3），其中，厂房面积702.25万平方米，占经营性房屋面积的比重为69.2%；商业房屋面积198.61万平方米，占比为19.6%；仓库、铁皮房及其它房屋面积达113.3万平方米，占比为11.2%。受产业结构的影响，工业房屋租赁成为经营性房屋租赁的主要形式，其它经营性房屋租赁占比较小，租赁结构不平衡。

　　（三）农城化社区工业房屋为主，龙岗大道沿线商业房屋比重大

　　横岗农城化社区经济发展起步较早，过去一直是承接香港等地工业产业转移的重要区域，集中了大量劳动密集型企业，因此厂房租赁和仓库租赁主要集中在农城化社区。2014年，农城化社区厂房租赁面积达688.3万平方米，占横岗厂房租赁面积的比重为98%；其中，保安、六约、大康三个社区厂房租赁最多，租赁面积分别为155.14万平方米、116.31万平方米和114.97万平方米，这三个社区厂房租赁面积占全横岗厂房租赁面积的一半以上。

表2：横岗街道工业房屋租赁社区分布情况

	栋数（栋）	面积（万平方米）	面积占比（%）
全街道合计	2133	702.25	100
农城化社区	2119	688.30	98.0
其中：保安	420	155.14	22.1
六约	281	116.31	16.6
大康	535	114.97	16.4
城市化社区	14	13.90	2.0

　　农城化社区工厂众多，自然成为仓库的首选区域。2014年，农城化社区仓库租赁面积达37.74万平方米，占横岗仓库租赁面积的比重为96.1%。可见，横岗厂房租赁和仓库租赁基本集中在农城化社区。

　　龙岗大道连接着龙岗中心城与市中心区，大大方便了横岗区域人口的交通出行，由此形成的“大道经济”吸引了政府协同开发商在龙岗大道沿线打造区域性商贸聚集区，使得大道两侧的城市化社区商业经济逐步发展起来。城市化社区面积普遍较小，但由于其规划好，高端住宅多，地处横岗中心，适合商业发展，因此商业房屋租赁是城市化社区房屋租赁的主要形式。2014年，城市化社区商业房屋租赁面积为60.13万平方米，占城市化社区经营性房屋租赁面积的比重为71%，远高于工业、仓库、铁皮房等房屋租赁，见图4。其中，华乐社区和松柏社区由于聚集了天虹商场、龙洲百货和横岗大厦等大型商场，其商业房屋租赁面积分别达到19.12万平方米和14.35万平方米，成为横岗主要的商业地段。可见，商业房屋租赁在城市化社区非常火热。

　　（四）近年租金先涨后降，各类房源经济效益差距明显

　　近年来，在房价快速上涨的影响下，横岗各类房源的租金均呈上涨趋势，但在2014年同比出现小幅下降。2014年，如图5所示，横岗住宅每平方米租金为15.13元，比2010年上涨5.8%，比2013年下降1.5元；厂房每平方米租金为11.13元，比2010年上涨4.7%；比2013年下降1.5元；商业房屋每平米租金为58.7元，比2010年上涨27.3%，比2013年下降10元；仓库每平方米租金8.8元，比2010年上涨12.8%，比2013年下降1元；铁皮房等特殊房屋每平方米租金7.8元，比2010年上涨16.4%，比2013年下降1元；其它房屋每平方米租金11.83元，比2010年上涨9.2%，比2013年下降1元。各类型房屋租金突降主要是受企业转型升级的影响，2014年，横岗许多企业搬迁、停产升级设备甚至结业，导致居民的租赁和消费需求虽然仍处于高位，但较前几年相比增长缓慢，因此各类型房源的租金出现不同程度的下降。

　　纵观各类型房源，近年来商业房屋的每平方米租金均最高，2014年分别是住宅和厂房每平方米租金的3.9倍和5.3倍，收益非常可观。其中，松柏和志盛社区地处横岗中心，区域内集中了志健广场、横岗大厦、松柏天虹和各大眼镜城等商业广场，而且人流量较多，消费需求旺盛，其商业房屋每平方米租金高达130元和140元，远高于其它社区，是横岗租金最贵的地段。

　　经济效益方面，表3所示，2014年横岗全年住宅租金收入达到12997万元，占租金总额的比重为38.6%；工业用房租金收入为7816万元，占比为23.2%；商业用房租金收入为11658万元，占比为34.7%；仓库、铁皮房及其它房屋租金收入为1173.1万元，占比为3.5%。得益于较高的平均租金，横岗商业房屋凭借仅占总量10.6%的租赁面积就实现了占总量34.7%的租金收入，以有限的土地资源产生更大的经济效益，对横岗租金总收入贡献巨大。

表3：横岗街道各类房源租金总额情况

	租赁面积（万平方米）	比重（%）	租金总额（万元）	比重（%）
住宅	859.02	45.9	12997	38.6
工业	702.25	37.5	7816	23.2
商业	198.61	10.6	11658	34.7
仓库、铁皮房及其它	113.3	6.0	1173	3.5

　　三、横岗房屋租赁业存在的问题

　　（一）产业结构先天不足，租赁经济待转型

　　产业结构对房屋租赁的房源类型有着重要的指向和引领作用，出租的房源类型对房屋租赁业的增加值有重要影响。横岗自改革开放以来形成了以工业为主的产业结构，第二产业增加值占地区生产总值的一半以上，虽然厂房租赁情况尚可，但租金收入与大型商业广场、写字楼和高端小区相比仍有较大差距，往往只有商业房屋租金的1/5，在规划较好的城市化社区则差距更大，造成横岗以较多的土地资源却只能产生较低的经济效益。

　　另外，横岗目前正在进行产业转型升级，许多工厂都面临着搬迁、结业等问题，导致目前厂房空置率超过了10%，加上不少厂房为半空置状态，不在政府统计口径之内，实际空置率应该更高。而且工厂因经营不佳拖欠房租的情况较普遍，造成租金流失严重。此外，横岗目前大部分工业园区缺乏必要的生活配套和公共服务设施，租赁环境一般，不能满足高端新兴企业的需要，对这类企业“引不进”更“留不住”。产业结构的先天不足对房屋租赁业的发展造成不良影响。

　　（二）租赁环境不佳，租金整体偏低

　　从周边配套看，交通、市容卫生等因素影响着租金的高低，横岗道路网规划不合理，断头路多，通行条件差，而且惠盐路、龙岗大道等主要干道大货车、泥头车过多，使得道路坑洼不平，居民出行不便，导致工商业企业、居民租赁意愿不高。

　　从房源本身看，横岗住宅租赁集中在农城化社区，这部分住宅以农民房为主，房子条件较差，各建筑物之间较拥挤，租住的大多为外出打工的低收入人群，因此租金收入与小区住宅不可同日而语，导致租金水平不及罗湖洪湖等片区的1/4。另外，横岗居民消费能力不足，导致天虹、沃尔玛和龙洲百货等大型商场竞争激烈，影响商业房屋租金收入上涨，租金水平仅达到罗湖翠竹、布心等片区的1/5左右。因此，横岗各类房源整体租金水平与其他规划合理、环境较好的街道相比偏低。

　　（三）租赁人口众多，社会管理压力大

　　横岗租赁人口众多，流动性较大，尽管在派出所、房管所等部门都有备案，但依然不好管理，各类社会问题时有发生。这个群体以26-35岁的适龄劳动青年为主，受教育程度偏低，法律意识较淡薄，容易发生劳资纠纷、诈骗维权、违法犯罪等问题，对整个社会环境造成不良影响。可见，随着房屋租赁业的快速发展，涌入的大量租赁人口给当地政府、社区带来了巨大的社会管理压力。

　　四、发展建议

　　（一）加快调整产业结构，积极探索“工改商”模式

　　一是培育壮大新兴产业。横岗可依靠自身工业基础较好的优势，鼓励可扶持性强，潜力大的工业企业转型升级，淘汰落后产能，吸引高新技术人才，逐步提高常住人口的整体素质，增强消费能力；二是对工业园区进行升级改造。围绕工业园区定位，优化生产环境，在园区内配套完善医疗、金融、商业、物流等公共服务功能，吸引技术含量高的企业进驻，改善园区租赁环境。三是深入挖掘居民消费潜力，大力发展商业服务业。鉴于商业房屋租金较高，因此在不断提高居民收入水平的前提下，可以合理规划商业布局，整改部分闲置厂房，根据需求兴建功能齐全的商业服务业新兴业态，使租赁结构趋于平衡。

　　（二）完善周边配套，使租金水平更合理

　　一是丰富周边道路网，畅通横岗内部各社区之间、横岗与区中心、市中心之间的联系，提高工商业企业、居民的租赁意愿。二是借助城市更新，提升市容环境，对农城化社区脏、乱、差的区域进行重点整治，对楼龄较高、符合拆迁需要的地段进行整合更新，为群众提供较好的经营、居住环境，从而使各类房源的租金水平与横岗经济发展需要相适应。

　　（三）加强监管，营造良好租赁环境

　　一是房管所等部门要加强对租赁中介的监管，完善租赁合同、租赁对象等信息，减少由租赁引发的各类纠纷。二是出台出租屋管理办法，具体明确出租屋的出租条件、出租人应落实的责任，承租人应履行的义务及违反规定应承担的责任，营造出良好的租赁环境。