龙岗城区建设日新月异，宝龙街道城市夜景迷人。

　　出台背景

　　为加强非农建设用地的后续管理，龙岗区从2011年起陆续出台了两部非农建设用地管理办法，通过规范非农建设用地补划、调整和开发建设，极大地保障了原村集体的合法权益，同时促进了城市规划的实施。

　　随着社会经济的快速发展，龙岗区的非农建设用地价值日益凸显，有关矛盾也更加突出，在原有管理办法到期后，龙岗区政府紧抓东进战略机遇，大胆改革创新，适时出台全新政策《龙岗区非农建设用地管理办法》（深龙府办规[2017]6号）。

　　政策导向

　　非农建设用地涉及原农村集体和村民生产生活等城市化后的可持续发展，目前与土地整备、城市更新工作紧密相关，对公共设施建设、城市面貌的改善都具有一定的影响。因此，用好用活非农建设用地政策，实现社区、公众、政府的多方共赢，是本次政策的最基本导向。具体为：一是鼓励原农村集体拆除违法建筑，大力拓展产业空间；二是强调规划刚性，保障和推进非农建设用地按规划实施；三是最大限度尊重历史，保障社区的合法权益；四是合理考虑政策的延续性和可实施性，减小政策更迭对社区发展造成不利影响。

　　政策亮点

　　多管齐下，鼓励规划为工业用途的建成区开发建设，拓展产业空间

　　为进一步释放产业空间、促进产业升级，本次《管理办法》对规划为工业用途的建成区，可允许原农村集体经济组织自行拆除后按规划进行开发，但已办理合法产权登记或规划验收的除外。

　　此外，为落实龙岗区东进战略，拓展产业空间的同时有效削减违法建筑，鼓励规划为工业用途的非农建设用地与区政府重点引进的产业项目合作进行开发建设。在满足规划要求的前提下，鼓励工业用途的非农建设用地提高容积率。针对10000平方米以上的建成区非农工业用地，本次《管理办法》结合土地整备、“农地入市”和城市更新等手段，提出了几种可行的鼓励政策，着力推动原农村集体经济组织对用地进行拆除盘活。具体有三项：一是自行拆除后与政府引进的产业实体合作开发建设或者公开挂牌出让的，考虑到对于区内产业项目引进的贡献，政府可对原建筑物的拆除给予重置价补助。二是自行拆除后可将指标按1.5倍调入更新项目的，该政策与空地指标调入更新项目的规定吻合，同时为提高拆除的积极性，用地拆除后可不进行征转，继续由原农村集体经济组织按“1+6”农地入市规定挂牌出让，为龙岗区引进产业项目。三是自行拆除后指标可按30%比例调至居住用途的空地，原用地仍可按未征转地进行农地入市。

　　同时出台三种鼓励政策主要是考虑到各个社区的实际情况不尽相同，自身发展方向和需求有较大差异，给出多种可行的选择有利于扩大政策的接受度，实现更积极更广泛的预期效果。

　　经统计，1万平方米以上的建成区工业用地共有124.65公顷，通过本条政策的出台，预计可推动其中一部分用地拆除后推向公开市场，为龙岗区引进优质产业实体、扩大产业空间提供强有力的支撑。

　　优化非农建设用地调整规定，推动城市更新项目

　　为实现原农村集体经济利益，同时推进城市更新改造，防止碎片化发展，本次管理办法有条件的放宽了非农用地调入城市更新项目的前提限制，即允许符合规划的非农指标调至更新项目，但要求必须是龙岗区优先推进的项目，如果是居住商业类的项目，还需满足40%的土地移交率要求。

　　原非农建设用地管理办法规定调整前建成区用地如规划为公共管理与服务设施用地、交通设施用地或公共设施用地的，需由原农村集体经济组织将用地拆除后按规定转为国有并纳入储备，政府给予重置价补偿后，该部分指标可按1.5倍调入城市更新项目中。然而在实际操作中，因非农建设用地分布零散，占用规划道路或公共设施用地的面积大部分较小，即使由原农村集体经济组织自行拆除，零星的空地对于公共设施的建设意义并不明显。反而因该项规定导致非农建设用地无法调入城市更新项目，阻碍了城市更新进程。因此，本次《管理办法》对此类建成区用地不强制要求进行拆除，而由各社区视具体用地情况进行处置，如可以拆除的，则仍然给予重置价和1.5倍指标的鼓励政策，如不能拆除的，则建筑物保留使用，今后土地征收时按政策给予补偿。而对于调整前为空地的，仍延续原有政策，要求将土地按规定完善转地手续。

　　尊重历史，落实应有指标，切实保障原农村集体经济组织合法利益

　　从尊重历史，尊重事实，切实保障原农村集体经济组织合法权益的角度出发，本次《管理办法》对符合以下三种情形之一的非农建设用地指标给予落实：一是非农建设用地落地时被划在已合法审批的用地上的；二是非农建设用地划定后被征用，但征地协议未约定给予合理补偿的；三是非农建设用地划定后，经生产经营性违法建筑处理办理产权登记至非原农村集体经济组织名下的。同时，为了减少重新划定空地的情况，支持政府鼓励的统筹类二次开发项目，特别规定了上述指标只可落实在土地整备利益统筹试点项目或符合龙岗区优先推进条件的城市更新项目中。

　　力求公平公正，加强规划管理

　　非农建设用地在划定时未约定具体建设指标，故已生效规划用途和容积率直接决定了非农建设用地的价值，为了保障公平公正，本次《管理办法》专门增加了关于规划管理的内容。一是规定非农用地划定后原则上不得更改规划用途，主要是避免将产业用途调整为其他经营性用途。二是以现生效法定图则规划容积率为基准，如居住、商业用地批准提高容积率的，需通过贡献物业和增收地价两个方面进行利益调节，其内容基本与一般协议出让用地的政策保持一致。