龙岗区横岗街道保安窝肚片区旧改预案公示

为推进城市化，横岗街道办向区政府申请保安窝肚片区改造，现将该项目基本情况公示，咨询公众意见。本方案内容由龙岗区城中村（旧村）改造办公室负责解释。龙岗区城中村（旧村）改造办公室位于海关大厦11楼，电话：28948117。

居民们要了解有关旧改的详细情况及相关政策法规，可登陆龙岗区城中村（旧村）改造办公室网站：http://www.cgb.lg.gov.cn/ 或http://www.lg.gov.cn/。

一、项目位置、范围

拟改造项目位于深惠公路横岗段以北，现状红棉路以南，规划永红路和横三路、横二路交汇处。规划研究范围约9.94万平方米，拆迁范围约7.18万平方米，建设用地范围约4.87万平方米（最终改造范围和用地面积以政府批准和测量结果为准）。

二、改造片区基本情况

（一）土地利用现状

项目改造区内主要为居住、工业用地。工业和居住混合布局，用地分布不合理，影响居民居住生活。

现状土地利用一览表

（二）建筑物现状情况

根据初步实地调查，拆迁范围内现在各类建筑物约12.2万平方米，现状容积率约1.9，其中居住建筑面积约9万平方米，商业建筑面积约0.3万平方米，工业建筑面积约2.7万平方米，公共建筑面积0.2万平方米（以上数据为初查数据，精确数据以深圳市地籍测绘丈量为准）。现有私宅约76户，原村民273人，厂房11栋。

（三）土地权属情况

根据国土部门查询结果，该拆迁范围已办产权登记住宅用地20宗，面积为2485.08平方米，非农建设用地面积11124平方米。其余用地未见非农建设用地、已出让、征（转）地记录。而横岗街道办核实拆迁拆迁范围内老屋村及原村民居住区域约3.08万平方米。

根据《深圳市城中村（旧村）改造暂行办法》深府﹝2004﹞177号文以及《关于推进宝安龙岗两区城中村（旧村）改造工作的若干意见》深府﹝2006﹞257号文的有关规定，在上层次规划指导下，扣除规划道路用地（约2.46万平方米）后的项目用地约4.87万平方米)范围内各类用地比例如下表，符合相关旧改政策的规定。

现状用地类型调查统计表

三、城市规划

根据已审批通过的《深圳市中部物流组团规划》，该项目拆迁改造范围内地块规划功能为二类居住用地。

依照《深圳市龙岗104-02号片区（横岗中心地区）法定图则》（在编），项目拆迁改造范围内地块规划功能为二类居住用地和商业用地。

四、改造项目用地初步规划方案

（一）用地布局

项目规划研究范围约9.94万平方米，拆迁改造范围约7.18万平方米，可建设用地范围约4.72万平方米，其中拆迁改造范围内商业用地0.58 万平方米，二类居住用地为4.15万平方米，道路用地为2.44万平方米。

（二）初步规划主要经济技术指标：

（三）公共配套设施

配套设施的配置严格依照《深圳市城市规划标准与准则》规定，根据本项目的人口规模确定配套规模。本项目的配套以居住小区级为主。

配套设施一览表

五、改造计划及时间安排

该项目计划分三期进行，全部完成时间约5年，具体时间安排如下：

以上改造时间安排以政府批准及相关手续办理完成时间为准。

六、改造性质

该项目计划采取自改的方式，按照“成片规划，分期实施”的整体改造模式，在严格按照规划要求下，由开发单位自筹资金进行整体改造。开发单位负责拆迁范围内拆迁安置以及小区级以内公共配套设施用地拆迁和建设。

七、拆迁补偿安置初步方案

根据国家及省市的有关法律、法规和政策的规定拟定本方案，拆迁补偿实行产权置换（回迁安置和货币补偿两者相结合的形式。）

（一）补偿基本原则

1、按照政府有关法律法规和政策，产权置换与货币补偿相结合，要符合政府规范的工作顺序和要求；

2、根据双方确定的征地拆迁补偿安置方案，结合片区实际实施计划、有步骤的拆迁补偿安置工作；

3、实事求是，合理补偿，文明拆迁，妥善处理，严格按照政府及深圳市有关规定，凡符合拆迁条件的居民房屋原则上按照拆除建筑面积（根据实际测绘结果）提供相同面积的建筑予以合理、合法、合情的补偿；

4、按照深圳市有关房屋拆迁、补偿和安置政策及有关城中村（旧村）改造实施，进行回收安置，产权置换和货币补偿；

5、高标准优先建设拆迁安置居民自住房，自住房和出租房的建设标准不低于片区内国家规定的商品毛坯房的建筑标准；

6、被拆迁房屋的建筑面积以深圳市地籍测绘大队提供的测绘报告面积为准。

（二）安置原则

就地安置，先安排居民住房，后安排规定居民剩余应赔偿面积作为出租用房。

（三）补偿安置基本实施办法

1、根据深圳市和龙岗区关于《城中村（旧村）改造的规定》和《实施意见》及《深圳市公共基础设施项目房屋拆迁管理办法》“符合原村民非商品住宅建设标准与人口资格标准的住宅，被拆迁房屋建筑面积不超过480平方米的部分，按拆一补一原则进行产权调换或者给予商品房交易均价的货币补偿；超过480平方米的部分，按市场评估价格给予货币补偿”；如一户多栋，可以按照结构等级从优到劣的秩序补足480M2的置换面积，其超出部分只给予货币补偿。

2、前项规定以外的住宅和生产经营性房屋，按市场评估价格给予货币补偿；

3、华侨及港、澳、台同胞房屋按本方案上述产权置换方法执行；

4、通过产权置换补偿的居民安置房按照政府批准的建设规划要求，在统一建设的小高层或中高层楼房内安排。

5、改造范围内原有村内公共配套设施，公共绿化、小区道路、户外文体设施等，将按规划重新由改造单位建设，不再予以其它任何形式的补偿，新建公共设施按规定属新建小区居民共同享有。

6、对于补偿回迁面积与新建房面积之间难免会存在的少量建筑面积差，置换双方均以货币补偿的形式结算面积差。

7、产权置换的业主安置补助费标准按产权置换的房屋实际面积，按双方协商的标准补助，期间产权置换的业主自行解决过渡周转房，周转期限自业主迁出被拆房屋之日起至取得安置房之日止，安置补助费以周转期的起止时间为发放的起止时间。

8、搬迁补助费按双方协商的标准补助。

9、私人住宅拆迁货币补偿标准确定方式：

经村委研究决定并经村民代表同意，私人住宅价值将由拆赔双方共同委托有资质的评估机构以即时实地进行房屋评估的实际价值为准，并根据每户实际情况，通过协议最终确定应由货币补偿的物业部分的价值标准。

10、村集体所属厂房和宿舍的拆迁补偿办法依据测量单位和评估机构的实际测量面积和价值评估，由村集体与合作单位进行协商确定产权置换比例和货币补偿标准。

八、项目初步可行性经济分析（根据深圳市誉轩房地产投资咨询有限公司提供的项目可行性研究报告）

1、项目总投资估算

根据近期深圳市建设工程价格信息、工程造价定额资料及项目的有关情况，经分析测算，本项目总投资估算额约为人民币10亿元。

（1）土地费用

合计金额约为45000万元。

（2）工程建设费

工程建设费合计金额约为50000万元。

（3） 建设单位管理费：

管理费用主要是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用，以每平方米115元计算，合计金额约为2300万元。

（4）销售费用

经测算，销售费用合计金额约为4000万元。

（5） 财务费用

财务费用合计金额约为4000万元。

2、销售及经营收入测定

项目估算以住宅销售均价为7500元/平方米；商业销售均价1200元/平方米，预计至2014年末可实现销售收入约160000万元。

项目税前利润难30000万元

扣除土地增值税、企业所得税后，项目净利润难20000万元

利润率约18％。

3、资金筹措

根据测算，本项目总投资额为人民币10亿元，项目采用分期开发，计划在2008年向银行贷款1.2亿元，贷款期限5年，贷款年利率为7.29％，还款计划已经落实，其他资金来源为公司自有资金以及销售回款。

九、业主改造意愿

横岗街道旧改办已经对改造范围内的居民和业主就改造旧村的意愿进行了初步调查和摸底，并向区城改办申请进行旧改。最终业主意愿以本次公示所收集的有效意见反馈表统计结果为准。

十、其他说明

（一）改造项目用地初步规划方案仅代表初步意向，具体按照法定程序审批后的规划实施；

（二）改造拆迁补偿方案仅作参考，具体以双方协商签订拆迁补偿协议为准；

（三）本方案中所提产权置换面积比例为原房屋建筑面积与新房屋建筑面积之比，具体数据以深圳市地籍测绘大队提供的测绘报告面积为准；

（四）以上未涉及到的事宜，按法律、法规的规定处理，如法律、法规没有规定的，由双方协商解决。

（五）公示时间：2008年12月26日——2009年1月9日