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“先租后让”新模式助企业资金“用在刀刃上”

  

  《框架协议》签订后,龙岗区制定了工作方案及三年行动计划并迅速落实。

  12月24日,宝龙新能源产业基地2018-20W-0001号工业“先租后让”试点地块、坪地国际低碳城2018-20I-0002号工业“联合竞买”试点地块两宗地成功挂牌出让。这标志着龙岗区率先在“一线城市”探索试行“先租后让、租让结合”的产业用地供给新模式已实现重大突破。

  “降低企业成本,改善营商环境”是习近平总书记在考察广东时对支持民营企业发展政策导向提出的殷切期望,也是深圳全力打造国际一流营商环境,实现经济高质量发展总体目标的重要路径。

  2018年5月16日,龙岗区政府与深圳市规划国土委签订了《深圳市规划和国土资源委员会与龙岗区人民政府共同推进规划国土管理改革与实践合作框架协议》(以下简称《协议》)。自《协议》签订以来,龙岗区就对规划国土工作“深水区”“攻坚区”进行一系列的改革创新,为全市改革树立典范。如今,各项工作都获得了初步成效。

  第一个“吃螃蟹” 2宗土地以“先租后让”“联合竞买”方式出让

  为了提升土地资源使用效率和产业空间集约化,全市第一个委区合作框架协议在龙岗应运而生。据悉,《协议》从城市规划及城市设计、土地管理、土地整备、违建查处、生态线管理、田园综合体建设等六个方面提出了委区合作主要范畴,提升土地资源集约利用水平、优化片区空间结构,在全市范围内起到示范效应。

  “委区合作”改革实践开展以来,龙岗区利用资源优势,服务重点项目,在土地和空间上“多做文章”,探索存量用地盘活新机制。同时,选取宝龙科技城片区试点项目,探索“重点项目遴选、先租后让、租让结合”的新型土地供应方式,鼓励空间创新,实现产城融合。

  经过6个多月的努力,宝龙科技城“先租后让”试点地块及坪地低碳城“联合竞买”地块两宗地成功挂牌出让。其中,“先租后让”地用地面积7394平方米,容积率4.0,土地用途为一类工业用地。该宗地挂牌底价为人民币3116万元,深圳市永联科技股份公司以3270万元竞得,溢价154万元。“联合竞买”地块用地面积17648平方米,容积率4.0,土地用途为一类工业用地。该宗地挂牌底价为7200万元,由深圳市裕富照明有限公司与深圳市光祥科技股份有限公司以底价联合竞得。

  这是龙岗区率先在“一线城市”探索试行“先租后让、租让结合”的产业用地供给新模式,同时建立产业、规划国土、市场监管、税务等多部门的“全方位、全周期”联合监管机制以及用地退出机制,真正实现产业用地的供地精准化、用地集约化、监管责任化以及产业优质化。

  此外,园山阿波罗园区产业用地行政划拨供地工作正在开展政府投资立项工作;平湖金融基地协议出让用地正在开展法定图则调整工作;《龙岗区产业用地供应试点工作实施意见》也在起草中。

  良性循环 供地模式改革有助产业结构升级

  据了解,“先租后让”是指政府以租赁方式供应一宗产业用地,租赁期限为5年。企业竞得该地块,需与政府签订土地使用权租赁合同及产业发展监管协议。租赁期限内,企业的产值、税收等各项指标通过履约考核,则上述土地使用权由租赁转为出让;如果未能通过履约考核,租赁期满将收回土地使用权。

  除了在供地方式上创新,其背后也会产生诸多积极效应。

  首先,“先租后让”“联合竞买”供地模式可以严把项目引入关,甄别、吸引和留住优质产业,保障重点项目用地的精准供应。有助于减轻资金不太宽裕的中小企业的用地负担,帮助企业将资金用在“刀刃上”。其次,采取考核淘汰机制,分阶段管理批后用地,达到土地出让合同及产业监管协议约定租赁转出让条件后,再按照协议方式办理出让手续,有助于实现有限土地资源精准高效化服务实体经济;通过建立“多部门、全方位、全周期”的联动监管机制,对未达到建设、投资、税收等相关要求的,政府有权无偿收回土地使用权,确保真正想做实业的优质企业拿到土地,也确保企业能够专注于事业发展和转型升级,形成良性循环。另外,新型土地供应方式符合当前经济发展需要和政策需求,有利于加快新旧动能转换,优化产业空间资源配置,促进产业结构调整和转型升级。

  “在探索实践过程中也会遇到分期出让导致短期出让金减少、受让企业经营风险存在不确定性、租赁期间地块金融担保功能有待发挥等问题,但总体上利大于弊。”龙岗区相关负责人表示。

  同步推进 多项改革项目成效初显

  截至12月,龙岗已完成了坂雪岗科技城城市设计成果;初步形成7项制度草案,梳理了全区1174个公共项目图斑,清理已批未建用地(不含公共项目)87宗;梳理出产业类和公共配套类违法建筑23563栋、建筑面积3855万平方米;拆除清理吉华街道10宗烂尾楼等。

  在系列改革中,市规土委龙岗管理局所承担的任务和项目最多。其中包括率先启动龙岗区分区规划、创新法定图则编制和实施机制、公共基础设施台账及实施路径研究、探索城市设计实施路径、探索核心枢纽地区规划设计建设管理新机制等。另外,梳理辖区已批未建用地,探索利益共享盘活机制和面向全区建立全方位的大服务网络则是新增项目。

  目前,按照区委区政府对标国际一流城区,推进龙岗区滨水复兴计划,打造龙岗河集“科技、创新、文化、生态”于一体的国际化滨水空间和“东部中心活力发展带”的工作部署和要求,市规土委龙岗管理局已经选定龙园片区开展重点区段详细城市设计,并开展龙岗河城市设计实施方案编制工作,拟于明年2月完成编制,指导龙岗河“一河两岸”的开发建设。

  “未来,龙岗将紧紧围绕框架协议,不断创新,全力解决全区规划发展蓝图、城市布局‘碎片化’、产业空间不足、市政公配历史欠账等问题,同时紧密联系基层,激活社区参与实践动能,为龙岗发展注入强大动力。”龙岗区相关负责人表示。

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