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龙岗区总设计师团队规划专篇：产业片区规划设计经验——以宝龙生物药创新发展先导区为例

发布时间： 2023年11月15日来源：龙岗区重点区域规划建设管理署 浏览次数：- T浏览字号：大中小

　　导读：宝龙生物药创新发展先导区作为深圳市未来生物医药产业重点打造的五大特色园区之一，是承载龙岗区东部未来创新驱动力、加速推进龙岗区形成“一芯两核多支点”战略格局的重要承载地。针对先导区的建设导则研究为高标准规划、高水平建设先导区提供了精准着力点，同时通过城市设计专题研究，支撑提升了导则的精准性。总师团队以宝龙街道统筹研究为框架依据，结合深圳市导则框架和宝龙科技城开发建设细则，并结合国内外先进导则经验，梳理出宝龙生物药先导区的导则指引内容，提出六大方向、系统引导，尤其针对先导区的发展特点，突出创新驱动和绿色低碳两个特色化方向，指导同期开展城市设计工作，并结合地块出让细化导则指引与管控内容。

　　一、设计条件分析

　　生物药先导区核心启动区位于宝龙街道南约地区，距离深圳市中心约20公里。宝龙工业区东侧，项目为“一区双片”，由东西两片不相连的地块组成，用地总面积约86公顷。基地周边自然山体环绕，是山海连城大景观格局的重要生态斑块，毗邻牛坳水库、炳坑水库、铜锣径水库、八仙岭、东部华侨城等多处山塘水库、山体、郊野公园等自然资源，环境优美，景观价值优越。

　　地块一北部为47万平方米京基商业综合体，未来将为片区居民及园区职工提供一定量酒店（约1.1万平方米）、商业（约7.3万平方米）、公共配套（约0.7万平方米）等配套服务。交通毗邻14号线宝荷路站（步行5分钟范围内），北接宝荷路，南经翠宝西路接东部过境高速，具有良好的货流条件。

　　地块二西侧近市肿瘤医院，北邻高尔夫球场和天籁别墅区。交通临近14号线肿瘤医院站和23号线规划新增站点（步行10分钟范围内），南临主干道宝荷路，连接宝龙中心城板块，深大城际（深圳-大亚湾）从东北至西南方向穿过基地，规划埋深负38米。

　　图1：区位与设计条件分析图

　　　二、规划建设导则

　　（一）导则一：功能复合的示范园区

　　　1.联动周边资源，聚焦生产、研发主导功能。

　　依托香港中文大学（深圳）、深圳北理莫斯科大学等顶级研究资源，市肿瘤医院等优势临床资源，联动坪山国家生物产业基地区研发、检测资源，突出宝龙先导区“生物药专业化园区”特质，围绕“3+X”产业发展定位，以生物药研发、孵化、生产为基础、配套核心研发机构、科学家小镇、生物药公共服务相关平台，依托高品质的园区环境吸引专业化人才。

　　　　图2：产业资源分布示意图

　　2.差异化配置功能。

　　1#地块集中聚焦中试、孵化、生产等环节，2#地块布置科研、学术交流等前端研发环节。同时，在轨道站点500米覆盖地块加强功能混合利用，配置中小型商业、研发办公等产业配套功能，与轨道站点空间立体复合开发，打造多元复合的15分钟工作圈，促进职住平衡，引导宿舍与商业配套、体育休闲设施集中布局。

　　（二）导则二：多元共享的创新场所

　　联动港中大深圳校区诺贝尔奖科学家实验室、生命科学学院、北理莫斯科大学等高校科研资源，以及肿瘤医院临床试验资源，培育壮大产学研链条，结合2#地块优越的景观资源，设置科学家工作站、学术交流平台、药物发现与科学实验平台。

　　植入生产性服务设施，建设公共服务平台。在1#地块建设1处高等级生物药共享实验室，1处双创示范基地，1处共享孵化中心、1处共享研发空间、1处小型展示展销场所、1处专利服务与知识产权机构；在2#地块，在1#、2#地块建设多处共享办公室、会议室、小型共享实验室、社交型办公空间等。

　　建设生物药产业工作圈商业配套、公共服务设施。在1#地块、2#地块内，结合各类商业空间与开放空间，设置社区食堂、24小时便利店、咖啡馆、茶馆、餐馆、药店、银行、公共自习室、书店、图书馆、瑜伽馆、特色健身房、共享健身场馆、婴幼儿托管等。

　　图3：配套设施示意图

　　搭建开放共享的产研平台。构建连廊体系，通过二层公共平台连通两个单元内的各个板块，并围绕二层平台布置各类共享实验室、检测中心等公共平台功能、休闲交流功能。

　　图4：产研平台示意图

　　（三）导则三：低碳生态的绿色园区

　　1.构建自然通风的格局形态，打造立体绿化园区。

　　团队通过对龙岗当地气候研究，发现先导区全年风频主要为东风与南风，且夏季平均风速较低，宜在整体格局上布置由东向南打开的通风廊道。所以，建议结合先导区紧邻绿色生态空间，优化建筑形态与开放空间布局，在迎风面形成“风漏斗”，将自然风结合开放空间引入园区内部，促进公共空间被动降温，减少夏季空调使用。同时，通过调研发现，常规产业建筑的屋顶花园利用率较低。为营造更好的步行体验和景观风貌，团队建议立体绿化集中围绕公共轴线两侧建筑裙房布置，高层建筑鼓励结合功能层打造空中花园。

　　图5：空中花园意向图

　　2.结合产业特征运用适用性低碳技术

　　在大力推进分布式再生能源设施建设的背景下，团队结合生物药产业的科研、生产建筑对日照要求不高的特点，鼓励建筑立面采用光伏幕墙，提升光伏发电能力。同时，结合路灯、屋顶等空间设置小型风力发电系统，可再生能源独立组网，统一蓄电并做集中后备用电管理。

　　3.结合海绵设施建设，推进水资源循环利用

　　建议通过雨水花园、下凹式绿地、透水路面、雨水收集回用、中水回用等城市公共空间复合利用形式，综合缓解城市内涝、提供公共活动空间的双重功能。

　　（四）导则四：开放活力的品质空间

　　1.营造可感知的山水景观

　　以山水共建为场地公共空间规划的出发点，预留“城景互融，人景对望”的视线通廊，并对视廊两侧的高度进行分级控制。

　　2.因地制宜规划绿地开放空间

　　建立多层次公园体系，实现步行5分钟可达公共开放空间，在1#地块设置不少于3处口袋公园，在2#地块设置不少于2处口袋公园。

　　口袋公园应依场地情况进行空间设计，避免通道的形式，建议长宽比不小于1：3，长廊型宽度最少15米，配置绿植、座椅、遮阳伞、流动商业点、公共Wi-Fi、交流场所、报刊亭等服务设施和空间，提供室外交往、就餐、休闲的场所。　　

　　图6：公园体系规划示意图

　　3.打造丰富的街道环境和活跃的街道界面

　　为更好地满足产业空间休闲、交往、展示、研究需求，团队建议构建以科创二路中心活力街道为核心的“鱼骨状”特色街道系统，塑造中心活力街道、景观展示街道、交通货运街道、生活服务街道、产业后勤街道五类差异化的街道空间环境。打造建筑首层积极界面，商业、商务、办公建筑首层应设置以中小规模餐饮、零售、生活服务为主的积极功能，并开放首层退界空间。鼓励科研二路、麻宝路等街道采用个性化的断面形式。在特殊路段或重要公共建筑出入口等特殊节点，鼓励地面铺装、街道家具与其他环境设施设计艺术化。

　　表一：活跃街道界面指引表

　　（五）导则五：畅通互联的交通体系

　　1.人车分离的交通组织。

　　团队通过分离园区货运与生活街道界面，保障街道空间品质。打造人车分行体系，在每个产研单元内部的地面与二层连廊空间组织人流。同时，每个产业地块设置不小于1200平方米（40米*30米）的卸货平台，通过卸货平台集中大型、长时间的货运作业。

　　图7：人行交通组织模式图

　　在机动车交通组织方面，将机动车出入口主要面向宝龙大道与宝坪路方向设置，建议采用多入口形式，形成开放的园区交通系统；货运出入口直接与宝龙工业片区形成连接，尽量避免进入宝龙大道；园区物流中心结合翠宝西路布置，便捷联系东部过境高速。

图8：货运交通组织规划图

　　在慢行交通组织方面，通过二层连廊与地面路径构建多维慢行体系。围绕轨道站点“最后一公里”同步规划建设公交和自行车场站，提高港湾式公交站及自行车接驳设施比例，提供清晰的换乘标识和指引系统。轨道站点出入口保障3米以上步行通行区宽度。轨道站点500米范围内，保障步行优先权，加大风雨连廊的覆盖范围，完善各类设施的无障碍设计，提升轨道交通设施的接驳标准和品质。

　　2.慢行风雨连廊及电瓶车流线。

　　建议结合宝荷路支路设置电瓶车联络线，连接东西两片园区，电瓶车联络线接至14号线宝荷地铁站。慢行风雨连廊主要沿慢行路径布置，同时对接好电瓶车流线站点。　　

　　图9：慢行风雨连廊及电瓶车流线规划图

　　（六）导则六：科技赋能的智慧园区

　　1.以“上海外高桥生物医药产业园区”为例分析生物药企业选址趋势

　　团队在对标国内外案例时发现，生物医药企业在选择园区的时候，主要关注以下几方面，而外高桥在这几个方面都有较为明显的优势。

　　一是能耗，生物医药是耗电量非常大的行业，保税区电量充足、电力稳定是非常大的优势。另一方面，保税区有24小时蒸汽提供，能够迅速地降低企业用电需求，减少大约1/3-2/3的电力成本。对生物医药企业来说，电力是否充足、是否双回路，是否有临时电源，以及有蒸汽管道，对于运营成本的降低以及对于研发实验的稳定性等都是非常重要的。

　　二是政策，外高桥自贸区保税区有其他区没有的政策，保税研发的政策可以使生物医药企业在需要进口设备、耗材等的情况下，减少20%左右的成本。同时外高桥地处“浦东新区+大张江+自贸区+保税区”四重优质政策覆盖叠加区，非常适配创新型药企的全生命周期阶段布局。

　　2.从供电、危废处理、临床验证中心三方面完善专类配套设施建设

　　双回路供电系统建设：双回路电源及变电站、应急电流配套建设应纳入生物医药产业园核心区基础配套规划，后期根据生物医药产业生产经营需求，园区生产科研用房要保证双回路电源设施和应急电力设施，以保障生物医药企业刚性需求。

　　环保危废储存设施建设：生物医药产业园入驻企业所涉危废按环保处置要求不一，需要专业回收公司对应处置。应该由区相关部门牵头，研判统一招标服务机构，统一定价、统一服务的可行性，以保证危废专业处置，提高企业环保意识。远期根据需求规划建设环卫设施（即医药专用固体废弃物处理站），待生物医药产业园达到一定规模后，按照环保部门的要求，适时建设。

　　临床验证平台中心建设：鼓励企业与大运国际科教城、肿瘤医院等研发机构、高等院校、医疗机构、科研团队、专家合作，促进产学研用一体化发展，区科创局将大力协助支持企业开展科研课题申报立项。　　