龙岗区总设计师团队规划专篇——新兴产业空间需求引领下的宝龙街道发展愿景

　　宝龙街道是龙岗区传统的工业大区，在新时期成为承载深圳“20+8”战略性新兴产业的主阵地。针对宝龙街道产业体系的研究有助于打造具有国际影响力的低碳智造集聚区，完善全区“一芯两核多支点”的格局，并为龙岗区提供未来产业发展与城市提升的借鉴思路。总师团队结合在宝龙项目实践中的在地服务经验，通过剖析宝龙街道的产业现状，梳理面临的主要挑战，挖潜产业发展的战略机遇，从而提出宝龙街道产业的战略定位，并为未来新兴产业落地的空间供给方式提供建议。

　　一、宝龙街道产业现状基础

　　宝龙街道与龙岗区同时期设立，长期以来作为南山高新区的产业承接区，以生产制造环节为主。下辖7个社区，辖区总面积47.89平方公里。2020年宝龙街道规上工业企业增加值位列全区第二位，街道现有规上工业企业272家，国家高新技术企业273家，超亿元企业70家，超10亿企业10家，超百亿企业2家，上市企业13家。宝龙科技城被纳入广深港澳科技创新走廊、列入深圳国家高新区扩容范围、深圳市战略性新兴产业37个重点发展片区、深圳5G产业集聚区，龙岗区“4+9”重点发展区域。宝龙生物药创新发展先导区纳入全市重点打造的五大生物医药产业特色园区。东部高铁新城升级为市区共建重点区域。区域内战略性新兴产业集群已初步形成，创新研发活动初步集聚。

　　产业空间二元特征明显，呈现出显著的“南强北弱，南整北散”的态势。街道南部拥有全区最为集中连片的园区，以战略性新兴产业为主；北部主要为传统制造业企业，以“小散乱”园区为主。工业企业数量呈“树型结构”，产值呈“倒金字塔”结构。

图1：宝龙街道工业用地现状

　　二、宝龙街道产业主要挑战

　　　尽管拥有良好的产业本底条件，随着新兴产业对空间载体的需求不断迭代，宝龙街道在产业空间布局和产业开发层面也遇到了一系列挑战，具体体现在以下5个方面。

　　（一）产业地块零碎，产业用房落后

　　区域内工业地块零碎且不连片，工业建筑规模偏小，难以适应新兴产业集群与大型制造厂。现状工业地块平均面积为0.36公顷，其中65.1%的地块面积小于1公顷；57.3%的工业建筑基底面积小于500m²的标准生产单元，部分科技研发企业需求的大平层、高层高、宽柱距、大载荷、大电梯的工业厂房稀缺，导致推进龙头企业落户时间拉长。

　　（二）可进行招拍挂的产业用地稀缺

　　以潜力产业用地最集中的宝龙科技城片区为代表，片区潜力可建设产业用地190.8万平方米，其中符合供地条件的约127.6万平方米，但受城市规划调整、土总规调整、征转地手续不完善、林地占用、片区整体开发方案不确定、轨道线路影响、相关环保控制等各种问题的影响，可立即挂牌出让的用地仅有70.3万平方米。

　　（三）产业空间未围绕头部企业进行布局

　　产业链是价值链、企业链和空间链几个维度相互对接匹配的市场均衡结果，龙岗区企业分布缺乏龙头企业的产业协同与吸附效应。如宝龙比亚迪园区周边产业厂房普遍规模小，园区类型多是加工和电子科技产业园，无法发挥百亿级企业的产业带动作用。

　　（四）工业用地面积持续减少

　　城市更新、土地整备等旧工业区改造导致工业用地不断流失，此外工改工类城市更新项目贡献率普遍在25%左右，超出贡献基准15%的要求，规划工业用地面临流失。如南约重点更新单元实施方案，为保障项目经济可行性，将约2.1公顷工业区块线内工业用地调整为居住用地。

　　（五）产业用地开发过程碎片化

　　项目在开发过程中基于宗地、周边建设情况等因素，难以结合片区整体统筹划定改造区域，且在规划过程中存在因贡献率及指标测算而调整用地大小的情况，导致工业用地碎片化开发，不利于制造业的整体布局和统筹发展。如宝龙街道葆利昌厂旧改项目连片规划了1.3万平方米的新型产业用地，规划道路将M1工业用地分割成366.4-6049平方米不等的四块用地，无法布局制造业企业，工业用地被浪费。

　　三、宝龙街道产业机遇

　　从城市层面看，随着科教资源加速汇聚、交通条件逐步完善、公共服务蓬勃发展、商业活力度逐年上升，龙岗区所在的深圳东部中心逐渐成型，原本高度集中在传统城市中心的金融为代表的现代服务业开始向西部和东部转移。此外，随着深圳“20+8”战略的落实，头部企业的空间梯度外推至都市圈第二圈层，宝龙作为东部实体制造业最活跃、最密集地区迎来了供应链深度整合的历史机遇，以比亚迪汽车为代表的头部企业及以海能达、比亚迪精密为代表的产业链关键配套企业落位于宝龙。

　　在区域层面，深港产业合作为宝龙提供了联合坪山谋求深港东部创新链合作与政策支持的机遇。宝龙科技城紧邻大运中心，位于广深科技走廊东段以及香港东部知识及科技走廊北延空间上。依托深港产业合作格局，未来可形成东中西“深港教育、科创、产业合作三角”。因此宝龙应抓住深港合作机遇，加强与坪山高新区国家级产业平台的合作，依托龙岗、坪山中心，打造新兴产业脊。

　　在片区层面，大运科教资源的集聚为宝龙提供了实现产学研深度融合的便利。大运国际科教城片区集聚了港中大（深圳）、诺贝尔奖科学家实验室（创新药物开发研究院、计算生物研究院）、深圳北理莫斯科大学等国际创新资源，是强劲的源头创新引擎。宝龙作为大运——宝龙——坪山这条产研链上重要的科研中转与中试平台，应向西强化与大运研究平台联系，向东联系区域制造业腹地，致力于构建源头创新——空间转化——规模生产的区域科创转化链条。

图2：大运——宝龙——坪山创新链条示意图

　　四、宝龙街道产业定位与空间需求

　　结合现状产业基础与当下的产业机遇，总师团队认为宝龙街道产业战略应定位为“落实20+8战略，培育生物医药、新能源与集成电路三大战略产业；发挥长板效应，厚植信息技术与智能终端优势产业”，以战略性新兴产业作为主阵地来定制产业空间，从而助力龙岗实现产业的“弯道超车”。

图3：龙头企业产业空间总结

　　图4：中小创新企业产业空间总结

　　通过对10个相似产业空间案例的梳理，团队总结了宝龙新型产业空间的需求类型与规模。由于集成电路、高端装备制造、新材料、新能源等现代科技工厂建筑体量较大，拥有较大面积用地需求，宝龙高端制造业园区中的龙头企业规模应在10-100公顷，主要为用地面积较大，容积率较低的独立企业用地，厂房类型为大体量产业定制厂房，“工业上楼”可能性低，自动化率高。中小创新企业规模维持在3-20公顷，园区具备孵化、技术转化与生产能力，标准厂房为主，“工业上楼”可能性高，空间灵活分割，可租可售，对共享设施与园区服务平台有一定要求。为快速销售或出租这类产业用房，中小企业厂房建设应偏向于单层面积为1200-1500平方米的厂房，以适合中小企业或者手工流水线的生产方式。

　　五、新兴产业空间供给建议

　　（一）结合土地整备，释放集中连片产业空间

宝龙实现产业兴旺的首要措施是盘整宝龙街道现状土地资源，识别低效用地。通过土地整备梳理和扩建改造旧厂房，提供超级工厂所需的大体量连片产业用地，从空间上保障新一代产业入驻的用地需求，推动区域产业集群向知识密集型产业和创新驱动型产业发展。推进宝龙科技城片区低效产业用地盘活，与北侧龙东、龙新片区统筹更新项目利益分配，整备东部高铁新城北侧集中连片产业空间，并结合坪地街道相关更新与统筹项目，储备未来产业用地。

图5：宝龙街道低效用地分布情况

　　（二）提供面向不同企业、行业需求的连片产业空间

　　科技含量高、能耗低的优质产业发展要求优质产业空间培育。未来宝龙街道应集中建设一批低成本、高品质、符合现代企业需求的优质产业空间，为创新母工厂建设高层高、大荷载的优质厂房，构建高效智能的垂直生产生态，并为实现产学研结合量身定制生产单元。

图6：宝龙街道连片产业规划

　　（三）以产业社区布局产业链与创新链

　　东部在电子信息产业赛道上一直停留在比较低水平的量化生产上，成规模的产业集群集中在南山、光明、东莞走廊上。当前龙岗在新能源、生物医药领域异军突起，以产业社区的形式发展生物医药、半导体与集成电路、新能源、网络与通信、新材料五大战略产业，形成12个产业社区集群，依托大运科教城，携手香港高校在生物医药、机器人、新能源等领域的科研优势、人才优势，可以实现新的领域、新的赛道上弯道超车。

　　（四）以第四代产业园区推进产城融合

　　第四代产业园发展已经呈现出涉及不同产业层次、覆盖经济领域广泛、服务模式上多种类型互为补充的发展态势。宝龙街道4.0阶段的园区产业结构和空间布局应致力打造汇聚产业办公、人才公寓、商业中心、休闲娱乐等于一体的多元化创新生态型的产业综合体。通过构建基础服务、生产性服务和生态化服务四个层次的园区服务体系，切实满足产业生态的需求。在构建服务体系时，结合产业发展需求，打造技术、金融、人才、孵化和综合服务五大平台，为企业提供人力资源、信息宣传、政策支持等全方位的生态化产业服务。