当前房地产市场发展的特征以及思考

　　在农村城市化启动后，特别是特区内外经济接轨的过程中，龙岗区推进了土地使用制度、城区空间结构、住房分配制度、居民需求结构的相应转换。在这样的背景下，龙岗区的房地产市场经历了起步、盘存消化和成长发展的过程，呈现出较为理想的运行态势，但是进入2006年之后特别是2007年以来，房地产价格呈现非理性的上涨态势，表现为价格短期内上涨幅度过大，政策对市场的引导、调整作用不明显。

　　一、房地产业的发展特征 　　

　　1、房价上涨幅度大

　　以二级市场商品房交易情况看，房价近年一直呈上涨态势，具体情况见下表：

　　龙岗区二级市场商品住宅交易价格表

　　从上表可以看出，2005年之前，二级市场商品房价格上涨维持在20%左右的幅度，与同期地区生产总值增速相当。但是，2006年，价格上涨速度加快，大幅突破20%，达到27.3%，今年上半年，上涨进一步加速，商品住宅累计成交单价达9535元/平方米，比上年同期增长53.4%，增速比上年提高26.1个百分点。其中，6月份的成交均价达到10490元/平方米，创出今年新高。

　　2、与全市均价差距缩小

　　多年来，我区商品住宅价格一直是全市最低的区域，而且差距较大，但是近年来，价格差不断缩小，2003年以来的价格比较如下表所示：

　　我区二级市场住宅单价与全市比较

　　2003年，我区商品住宅交易均价仅相当于全市的61.6%，，全市商品住宅单价比我区高62.3%。之后，价格差距逐年缩小，而且，与全市均价接轨速度不断加快，2004、2005、2006年住宅单价相当于全市均价的百分比分别提高0.9、6.7和10.9个百分点。今年上半年，我区和全市住宅单价均涨幅巨大，我区房价稳定在全市平均水平的80%左右。

　　3、二、三级市场的联动效应强化

　　由于二级市场房价上涨幅度大，激活了存量商品房市场的交易，二、三级市场联动加强。今年1—6月份，三级市场（也称为二手房）交易价格接近二级市场均价的70%。从成交面积看，三级市场与二级市场比例达到0.62：1，比例有所上升。

　　6月份，龙岗区的二手房挂牌均价为7870元/平方米，环比劲涨8.9％。各片区二手房挂牌均价都呈上涨趋势，坂田仍然是涨幅最大的片区，环比上涨13.3％，挂牌均价为11647元/平方米，本月横岗的二手住宅挂牌均价突破7000元/平方米，报7069元/平方米，环比上涨10.1％，布吉也突破7000元/平方米，环比上涨5％，龙岗中心城的挂牌均价也已经很接近7000元/平方米。

　　4、商铺价格与住宅价格差距缩小

　　商铺单涨幅一直落后于住宅，今年1—6月份，商铺成交单价为16094元/平方米，比2003年上涨46.3%；同期，住宅单价上涨172.4%，远高于前者。2003年以来，二级市场商铺和住宅的成交单价如下表所示：

　　二级市场商铺、住宅单价比较

　　由上表可以看出，2003年，住宅交易单价相当于商铺的31.8%，但是2004年，扩大至56%，之后，商铺价格同步上涨，住宅、商铺价格比趋向稳定。今年上半年，住宅单价相当于商铺单价的59.3%，比2003年提高27.5个百分点。总体看，2003年以来的4年半时间里，住宅、商铺价格差在缩小。

　　5、交易面积下滑

　　近年的商品房成交量没有持续放大，有关成交面积和增速的趋势走向如下图所示。

　　由上图可知，2003-3005年，二级市场商品房成交面积逐年增大，但是，2005年的增速有所下滑，而且这种趋势延续至今，并且在2006年转为负增长，使当年的交易面积下降。今年上半年，全区商品房交易面积为101万平方米，比上年同期下降14.4%，下降幅度较大。由于商品房交易一直供不应求，成交面积的降低可以视为供应量不断减少。

　　从交易套数看，下降幅度更大，2007年上半年，全区商品房交易套数为10272套，同比下降24.8%，比交易面积下降的幅度更大，原因是交易的户均面积增加，与上年同期比较，增长13.8%。

　　6、关内购房者比例骤增

　　房价上涨迅猛，我区本地居民购买能力显现出不足，关内来我区购房的消费者比例上升。从今年新开的楼盘交易情况看，关内客户占的比重超过50%，大幅增高。

　　7、租售价格比高企

　　全区6月份的商品住宅的租赁均价为23元/平方米/月，环比上涨4.5％。布吉和龙岗中心城的住宅租赁均价与上月持平，横岗和坂田环比各上涨1元/平方米/月。租赁价格上涨幅度远滞后于房价，以6月份价格计算，租售价格比达到456：1，大幅度超过国际公认200的警戒线，为全市各区最高。

　　8、房价呈现明显的资金推动型特征

　　当前，商品房价格上涨与居民收入增长不同步，2007年2季度，全区居民收入与2002年同期比较，涨幅仅为46%，远落后于房价269%的涨幅。房价与收入增长脱轨的同时，与资金量的增长轨迹表现得较为同步。2003年至2007年5年2个季度期间，我区存款保持21.9%的年均增速，个别年份增长甚至超过30%；房价上涨轨迹类似，年均增速达到23.6%。1—6月份，商品房单价与2002年比较，上涨269%，银行存款则增加289%。可见，基于房价与存款的正相关关系，可判断房价上涨具有明显的资金推动型特征，而且，房价表现与存款增长有滞后效应，房价大幅度上升出现在存款增幅较大的时期之后，如2005年和2006年的存款快速增长和2006年、2007年初的房价迅速攀升，存在半年左右的时差。

　　注：以2003年基数为100

　　二、对当前我区房地产发展形势的思考

　　从当前的二级市场商品房交易情况看，房地产已经丧失解决本地居民居住问题的职能，一方面，房价与居民收入大幅度背离，1—6月份，平均每套商品房的价格达到104.76万元，以户均2个劳动力计算，房价收入比高达26.2倍，远远超过国际公认的8-10的警戒线。另一方面，商品房外销的比重大幅度提高，我区房地产服务对象有转向关内消费者的苗头。

　　作为制造业重要基地之一，我区的一个重要竞争力在于成本低廉，尽管经济结构在逐步调整，但是，加工贸易依然是主要产业。在这个行业里，土地、人力赢得成本优势，才能保证竞争力。如今，房价大幅度上涨，长远看，肯定削弱加工贸易的竞争力，企业因为土地成本增加而选择外迁，劳动力因为房价过高难以安居而选择离开，这些因素都会动摇经济的根基。其实，成本不仅仅对于发展具有成本优势的加工贸易业有重要意义，对于增加值较高的服务业，亦是如此。如国际贸易金融中心—新加坡，政府一直在预警房价的波动，并采取各项有效措施，抑制房价的过快上涨，保证本地的竞争力。对于房价的上涨，我们不能欣欣自喜，应该理性认识，及时防范对经济带来的负面影响。从目前的情况看，降低房价的难度非常大，但是要坚决把房价的上涨控制在尽量窄的区域，避免扩散。如减缓旧城改造步伐，尽量不受理工业用地向商住用地转换，为工业发展保证一个持续有竞争力的成本优势；另一方面，建设一批廉租房，解决一批对本地经济贡献大但收入低的主流劳动者的居住问题，防止人才流失。