龙城105个商品房住宅小区只有33.3%成立了业委会,近30个符合成立条件的小区至今未申请成立业委会：成立业委会，难在哪里？

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　　黄先生是2010年从福田区搬到龙岗区东方沁园小区居住的。那时，他就讶异于这个当时已经入伙四五年的小区竟然没有成立业委会。5年过去了，东方沁园小区现在仍然没有业委会，黄先生也从最初的感到惊讶变得“习以为常”。他告诉记者：“这几年曾经有业主带头想成立业委会的，当时上门游说时我就表示绝对支持，但后来就没有下文了。”

　　众所周知，业委会成立率低是全国性问题。作为龙岗区商品房住宅小区数量最多的街道，龙城辖区共有商品房住宅小区105个，其中只有35个小区经选举成立了业委会，成立率33.3%，即使是这个数字，仍然高于全市平均水平。

　　为什么要成立业委会？ 避免物业纠纷，提升服务水平

　　像东方沁园小区这样符合成立条件但至今未申请成立业委会的小区，在龙城辖区有近30个。很多小区业主甚至对为什么要成立业委会都“说不清”。

　　其实，高水平的物业服务是优秀的物业企业、负责任的开发建设单位和遵守民主公德的业主三方面共同努力的结果。如果业主这个“甲方”集体缺位，将为日后产生各类物业纠纷埋下隐患。要防止和避免各种物业纠纷，提升物业服务行业整体水平，就必须推动“甲方”，也就是业主委员会的壮大。

　　六大原因

　　使业委会成立“难上加难”

　　业委会成立难，难在哪里？记者从物业管理部门了解到，主要有六大原因：

　　原因一：先天短板，业主参与物业管理有空白时段

　　我国绝大多数城市近七成的物业服务合同是由开发商与前期物业服务企业签订的，物业公共区域和设施设备的首次交接也是由开发商与其所选定的前期物业办理的。业主与物业之间，事实上存在楼盘开发与售卖过程中的空白时段。这种先天短板，导致业主无法在早期介入物业服务合同的签订。

　　原因二：选举程序复杂，业主共同管理权被虚置

　　现行法律规定的成立业委会选举“双过半”的要求很难实现。因为住宅小区住户成百上千找齐人困难很大，且筹备程序复杂费时，如果再加上大部分业主参与度意愿不够，筹备组数月的努力就很可能付诸东流。

　　原因三：干扰阻力大，业主公共权益被侵占

　　业主组织选举工作通常会面临三方面阻力：一是开发建设企业会担心业主组织一旦成立后维权；二是部分物业服务企业害怕业委会的监督压力和一些隐性利益链条被打破；三是有的小区的公共收益被少数业主占有，他们担心成立业委会后，这些既得利益会被收回。

　　原因四：知情权缺位，业主集体维权意识淡薄

　　业主对公共收益的范围基本没有知情权或者无意识，不懂得利用业委会有理、有序、有效地表达公共意愿。

　　原因五：业委会运作不规范，公信力不高

　　业主大会是一个物业管理区域的决策组织，业委会是业主大会的日常执行机构。但现实中，大部分业委会实际上集决策和执行权于一身，这样就容易出现运作不规范的现象。

　　原因六：政府监管、服务及协助难到位

　　目前从国家到地方的物业管理法律法规，对业主委员会的性质和法律地位均无明确界定。实践中业主委员会及其委员难以承担相应法律责任。

　　物管知识小贴士：

　　成立业委会的前提条件

　　《深圳经济特区物业管理条例》第十九条规定：物业管理区域符合下列情形之一时，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会，选举产生业主委员会、通过管理规约、制定业主大会议事规则等：

　　（一）物业出售且已经交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之五十以上的；

　　（二）首套物业出售并交付使用满二年的。

　　物业管理区域符合前款条件后六十日内，建设单位或者物业服务企业应当书面告知物业所在地街道办事处；业主也可以书面告知物业所在地街道办事处。街道办事处应当在收到书面告知后一个月内，负责核实并组织、协调成立首次业主大会会议筹备组。