龙城物管半月谈—“拖欠物业费是在损害他人利益”

　　居家过日子，很难离得开物业服务。一方支出报酬，一方提供服务，这种看似简单的“买卖”实则不简单，矛盾始终没有消停过。作为一个入伙已超过10年的小区，和兴花园的物业服务公司与业主之间因缴交物业费而产生的矛盾从没停歇过。日前，记者从龙城街道物管中心了解到，和兴花园的情况并不是个案。近两年来，该中心已接到拒交物管费类型的投诉达27宗。其中绝大多数案件均通过调解方式得到解决，少数案件物业公司拟通过司法途径解决。

　　和兴花园作为龙城街道的老牌物业小区，2012年之前，在深圳市银典物业管理服务有限责任公司物业管理期间，整个小区处于极度混乱的状态：不少楼宇的漏水问题需要解决；治安状况不好，入室盗窃时有发生；卫生清扫不及时；由于房屋质量问题、公共设施失修导致无法正常发挥功能。因上述问题造成业主惯性欠费，该小区的物业管理费收费率还不到六成。

　　2012年1月1日，鸿彩云物业服务公司正式接管该小区。当时业主拖欠物业管理费达60余万元，该小区的历史遗留问题也亟待解决。“解决这些问题都需要大量的资金投入，但物管费拖欠这么多，收缴的管理费不足以发放员工的工资，物业公司还为欠费业主代垫付水电费。”回忆起当时的情况，鸿彩云物业服务公司副总经理陈国庆仍然感慨良多。

　　鸿彩云公司接管和兴花园以来，经营成本逐年上涨，但物业服务费却没有上涨，目前已处于经营成本呈倒挂状态。部分欠费业主不仅欠缴物管费，物业公司还要垫付欠费业主的水电费（水费及公共电费由物业公司代收代缴)。在无奈的情况下，鸿彩云公司不得已对个别长期欠费且经多番协调未果的业主采取了非常规的催缴手段——停水及停止物业服务，但部分历史欠费仍然无法收缴。这种行为与《<深圳经济特区物业管理条例>实施若干规定》相抵触。对此，陈国庆很委屈：“停水这种措施我们实属无奈,长期垫付公司也承受不起，只是希望通过这种方式把费用收缴上来,完善小区的物业服务”。

　　龙城街道物管中心获悉这一情况后，及时介入处理，要求管理处立即恢复供水，并妥善处理业主的合理诉求，物管中心还派出工作人员到现场协调。最终，大部分欠费业主同意缴清欠费，但仍有少数欠费多年的业主仍然以各种理由拒缴管理费。尽管如此，物业公司在物管中心的协调后也恢复了此类欠费业主的服务，小区的收费率也有所上升。

　　现在，和兴花园的收费率虽然有所上升，但还是有近三成的业主以种种理由拒交物管费。如：有业主表示前物业服务单位造成历史遗留问题承诺免收三年物管费，因此自己是有正当理由“免交”；有业主的房屋有漏水现象，对于物业公司给出的“需要召开业主大会，申请动用专项维修资金等必要流程才能维修”的解释表示不满……说起这些理由，陈国庆无奈地告诉记者，少数这些业主拒交物管费，其实是侵害了其他正常缴费的业主的权益，“因为他们少交费，使物业服务因为资金短缺而打折扣，这就势必影响那些正常缴费的业主享受应有的服务。”不过，陈国庆也表示，他不会再像以前那样“剑走偏锋”采取违法手段催缴物业费了，“我们正考虑通过司法途径来解决这一问题。”