龙岗区城投公司2014年度工作报告

作别旧模式  拥抱新常态

迈上改革发展、转型跨越新征程

　　2014年是公司“第一个五年计划”的收官之年，是公司发展面临严峻挑战和考验的一年，是极不平凡的一年。面对复杂的宏观经济形势及诸多针对政府融资平台的约束政策，公司坚持以可持续发展观为统领，在区委、区政府的坚强领导下，冷静应对，积极探索，一心一意谋发展，咬定目标不松懈，圆满完成全年工作目标任务，为加快实现龙岗跨越发展发挥了积极的作用。

一、2014年工作回顾

　　（一）融资任务“双超额”完成

　　公司2014年度基本融资任务为新增融资11亿元，全年实现新增融资12.9亿元；力争完成还本付息相关融资工作任务15.97亿元，全年实际完成还本付息相关融资任务16.03亿元，基本融资任务与力争融资任务“双超额完成”。

　　（二）创新融资工作有序推进

　　在完成年度基本融资任务的基础上，公司顺应政策、把握机遇，探索性的开展了创新融资工作。城镇化建设项目贷款进展顺利。平台搭建及注资顺利完成。根据全区推进城镇化贷款工作的统筹部署及要求，及时组建了大运新城园区开发公司作为专业的城镇化贷款平台，城镇化项目建议书和可研报告编制及时完成。经梳理，纳入城镇化建设项目总投资为41.38亿元。融资授信顺利获批。通过对大运新城城镇化建设项目打包，获得建设银行融资授信10亿元。棚户区改造项目申报计划顺利完成。已将3200户棚户区改造计划纳入国家2014-2017年棚户区改造计划，其中2014年800户，并申请了国开行的融资授信。社区发展基金参与方案基本明确。公司作为“社区发展基金”参与方，积极配合推进相关工作，多次参与了前期研究工作及方案设计的探讨，并就参与社区发展基金的优势、风险及运作过程中可能涉及的具体问题进行了专题研究。方案已明确由公司辖属的前海兴城公司作为劣后级有限合伙人认购5%的份额。参与各方已对协议具体条款达成一致意见，相关合同协议已进入最后签署阶段。跨境人民币贷款前期研究扎实推进。分别与东亚银行、南洋银行、华润银行等多家金融机构进行了多轮的沟通和研究，融资方式、融资成本、资金使用等前期研究工作扎实开展。自营项目融资取得初步研究成果。与多家金融公司进行了前期的沟通探讨，并提供了项目相关资料，撰写了公司自营项目投融资情况报告。

　　（三）平台整改及运作取得实质成效

　　城投公司“退平台”工作全面完成。按照平台监管政策要求，以“借新还旧”和“变更借款主体”的方式顺利实现了城投公司34.5亿元债务转移至保障房公司工作。2014年6月，公司与区政府、牵头债权行签署了三方协议并上报银保监会，全面完成了城投公司退出监管类融资平台，为公司市场化转型奠定了重要基础。保障房公司良性运作取得实质进展。构建了“项目建设和资金使用”的“两个一体化设计”。探索实现项目立项、建设、运营管理的一体化及项目融资、资金使用、开发收益、债务偿还的一体化运作。搭建了资产运营和物业服务全覆盖的“两个市场化平台”。以保障房公司为投融资主体，组建了兴城资产公司，负责保障房物业资产的运营；与龙城物业合资组建了汇龙城物业管理公司，负责保障房物业管理服务。实现了保障房物业资产和专项资金的“两个归集”。在区住建局的支持下，全区的安置小区、配建回购保障房、住房基金管理物业以及政府投资新建保障房等4类保障房物业资产顺利归集到保障房公司；在区住建局、区财政局多个部门、多轮沟通协调的基础上、保障房专项资金归集到保障房公司工作取得突破，制发了《深圳市龙岗区保障性住房专项资金账务管理操作实施细则》，保障房专项资金划拨路径逐步理顺，专户专款专项使用进一步规范，2014年底前顺利实现了2.96亿元保障房资金入账。

　　（四）项目投资与建设按计划开展

　　创投大厦项目进展顺利。按照既定工期计划，地基与基础工程全面完工，主体工程地下三层结构施工基本完成，幕墙、智能化施工图已完成，幕墙工程施工招标按计划实施，年度完成投资额1.3亿元。智慧家园项目如期开工。智慧家园项目是公司自主开发建设的第一个大体量项目。按照年底开工建设的目标，完成了项目初步设计及地基与基础工程施工招标，2014年12月29日项目顺利开工，年度完成投资额1228.2万元。有轨电车项目前期工作扎实推进。完成了项目建议书及工程可行性研究报告初稿的编制，组织召开了专家咨询会，线网规划研究等前期工作继续推进，年度完成投资额894万元。共建中科院北京国家技术转移中心龙岗中心合作项目相关协议正式签署。区政府与中科院北京国家技术转移中心签订了战略合作框架协议；公司与北京中科永盛国际投资公司、上海品颂投资公司、美国SINOSV实业公司签订了共建中科院北京国家技术转移中心龙岗中心合作协议；项目合资公司的组建工作也在紧锣密鼓推进。南湾中片区综合开发项目在街道的牵头推进下，取得重大进展。南湾中片区综合开发实施方案经过多轮讨论已上报区政府审批，片区PPP开发模式正在深入探索研究。旧工业区综合整治研究取得初步成果。与区低碳办共同研究了低碳城10万平方米存量物业改造运营实施方案，开展了项目公司组建、土地整备等前期准备工作。

　　（五）资产注入及运营稳步推进

　　物业经营收入稳步增长。全年持有的经营性物业总面积14.37万平方米，整体出租率达89%，全年租金收入1577.74万元，租金总额比去年增长23.1%，平均租金涨幅5%。城投商务中心招商开创新模式。按照整体招租、市场公开招标的思路，吸引了6家单位参与投标，最终通过召开招标专家评审会，对投标人租赁方案、综合实力，品牌形象树立等综合评议，确定了项目中标单位，开创了公司自有物业招商新模式。中标方案起始租金价格31元/平方米，年起始租金收益451万元，每三年递增9%，确保了公司利益最大化，实现了国有资产保值增值。新增物业资产顺利接收。奥林宾馆、留学生创业园2项新增划拨物业资产顺利移交，资产总面积38567.13平方米，总价值8057万元，预计每年新增租金收益208万元。坪地国有资产注入取得实质进展。坪地发展大厦等9项物业资产签订了回购协议书，其中8项优质资产正在办理过户、移交手续，新增经营性物业约8.26万平方米，预计每年新增租金收益900万元。保障房物业资产回购和确权取得一定进展。保利上城花园等8个配建保障房项目回购合同顺利签订，总共回购住房2001套，回购面积9.96万平方米。融湖世纪花园等3个项目已签订移交协议；保利上城240套保障房产权证书已办理，东城中心花园和融湖世纪花园949套保障房已申报产权登记；安置小区确权服务机构招标工作顺利完成，宝荷欣苑和丹翠欣苑初始登记工作按计划推进；悦龙华府（一期）前期物业管理公开招标工作进展顺利。龙城工业园确权取得阶段性成果。就土地增值收益问题与规划国土、产权登记、地税、国资等部门多次沟通协调，探索国有企业工业楼宇划转不征或少征增值收益、契税及营业税的路径；完成了宗地产权初始登记及相关税费缴纳，向区产权登记中心提交了宗地过户申请。正在协调办理缴税等相关程序，争取地税局相关免税政策。此外，大鹏佳兆业广场招商，南澳海珍品地块、鑫海湾地块的经营开发工作也在研究推进。

　　（六）企业管理迈上新台阶

　　制度建设逐步成体系，制度执行监管逐步强化。全年新增规章制度12项，修编制度5项，初步建立了适应公司发展的制度体系；制度执行的监管力度有所加强，初步建立了风险防控体系框架。重大事项决策日趋规范。修订完善了公司领导班子议事规范、董事会议事规范。全年共召开领导班子会议46次，审议通过重大决策事项315项。计划管理工作开端良好。2014年，是公司实施计划管理的元年。融资工作、项目投资、资产注入及运营、轨道交通等4大板块18项工作纳入全年计划编制；企业管理、人事管理、预算管理等10项重点工作纳入全年督办事项，按季度召开了全员计划管理会议。企业内审工作正式启动。2014年是公司开展内部审计工作的第一年。通过与相关职能部门及咨询机构的沟通、对接，明确了内部审计事项范围及深度，并通过比选确定了内部审计咨询服务单位，内审工作人员已进场工作，预计2015年一季度末完成内审报告的编制。人事管理逐步系统化、规范化，人事工作有条不紊开展。新增、修编《员工招聘录用管理》等7项人事制度，协助辖属公司完善组织架构及人事制度，公司人力资源制度体系逐步健全。干部选拔任用、考核管理有序推进。组织完成兴城公司副总经理公开竞聘、轨道交通部经理候选人考核任用，完成1名副处级干部、6名中层干部及7名员工的转正考核，考核体系进一步完善，加强了对部门员工考核结果约谈；自主组织了员工市场化招聘，通过公开市场的方式录用了财务专业人才2名；员工教育培训工作顺利开展。通过“走出去，请进来”等多种方式开展了“办公软件技能”、“国有企业招投标风险管控”等多项专业培训，对新入职员工进行了岗位培训。财务管理水平全面提高。资金收益稳固偏好。在遵循资金安全性、流动性、收益性的原则基础上，通过7天通知存款、三个月或半年定期存款等各种理财手段，全年实现理财收入2400多万元。预算管理工作顺利推进。全年实际收入6556.42万元，实际支出3717.54万元，与年初预算收支整体平衡，达到了增收节支的预期目标。历史遗留债权债务问题妥善解决。全面系统梳理了与区投资管理公司及辖属企业的债权债务往来，在尊重历史、实事求是的指导思想下，理清了双方的债权债务往来，达成了一致的处置方案，妥善解决了历史遗留问题。后勤管理有条不紊。进一步规范了事务性物资采购流程，加强了固定资产和低值易耗品管理，完成了公司组建以来固定资产的清查盘点，共清理盘点固定资产300件，建立了固定资产台账；加强了员工宿舍管理，强化了食堂的卫生、安全和生产过程管理；办公用房整改按照要求全面完成，公务用车改革方案上报审批中。年度帮扶计划任务圆满完成。根据区委、区政府统一部署，按计划开展了“双到”扶贫陶西村、共建两新组织“旭程公司党支部”、结对帮扶大发埔社区工作，全年共落实帮扶资金62万元。企务公开栏、公司网站等信息公开平台已搭建，宣传报道工作得到强化。企务公开栏正式建立，企务动态及时更新。结合阶段性中心工作，按季度编报了企务宣传报，制作完成了公司概况，党的群众路线教育实践活动、十八届四中全会系列报道等专栏。公司网站正式建立。公司概况、业务工作等正式通过外部网站公开，公司的重大事件及信息及时通过网站发布。

　　（七）党务、工青妇工作有序开展

　　群众路线教育实践活动阶段性工作圆满收官。根据区委关于第二批深入开展党的群众路线教育实践活动的统一部署，公司于2014年1月正式启动群众路线教育实践活动，到2014年9月底基本结束。活动共搜集和整理意见和建议23条。通过深刻进行党性剖析，查找问题根源，公司班子提出了11个方面29条具体整改措施，截至实践活动结束，整改方案基本落实，活动受到了区委督导组的高度肯定。党风廉政建设走向常态化。公司坚决贯彻落实区委及上级党委党风廉政建设责任制，始终注重廉政警示教育和廉政风险防控，赴区看守所开展了实地廉政警示教育活动，观看了《失德之害》等廉政警示教育片4部；严格执行财务、干部人事、工程招标、物资采购的规范流程及风险防控制度，年度党风廉政建设考核工作顺利完成。权责清单编制按要求开展。根据区委要求，梳理制定了公司党支部职权5项，支部书记职权4项，并编制了相应的权力运作流程图，所有职权及流程图都已在龙岗区政府网站上公开发布。工会、青年及妇女活动有声有色开展。建立了职工活动室，添置了跑步机、乒乓球台等运动设备，为员工工作之余健身运动创造了便利条件；开展了网球、太极拳、桥牌、登山等健身运动；参加了全区趣味运动会、天安数码城园区趣味运动会等集体活动，工青妇活动的阵地及方式逐步多样化。

　　（八）区轨道办工作成绩突出

　　地铁10号线顺利开工。协调推进了地铁10号线线站位方案优化等前期工作，配合市地铁集团完成了项目工可研预评审稿的编制、总体设计等工作，达到了年底开工的预期目标，项目于2014年12月30日顺利开工。3号线东延线前期工作有序推进。因线路走向发生重大变化且线路终点延伸，已重新开展工可研报告的编制工作，项目前期研究工作方案正在制定中。厦深铁路龙岗辖区沿线施工场地的各项环境恢复工作有序开展。沿线施工场地绿化恢复工作已基本完成，沿线施工场地淤泥渣土清理工作正在推进。上水径停车场建设有关场地移交工作也正在积极协调。

　　过去的一年，面对严峻的政策形势和艰巨的工作任务，全体城投人积极寻找战略机遇，着眼长远，前瞻谋划，采取一系列应对措施渡过难关，交出了一份来之不易的答卷。成绩的取得，是全体干部职工不畏艰难、共同奋斗的结果。

　　在取得成绩的同时，我们还要看到，与区委区政府跨越发展的目标相比，与公司可持续良性发展的愿景相比，还存在不少差距，发展的瓶颈约束还比较多：一是公司主营业务发展势头不足，有待进一步明确，对政府资源依赖较大，市场化程度不高；二是转型发展压力加大，拓展空间受限；三是人才资源储备覆盖面小，相关专业领域人才需要进一步补充；四是公司组织架构体系与现代企业制度还有一定差距。对这些困难和问题，我们要认真面对，采取措施，努力解决。

二、2015年工作任务

　　2015年，是公司第二个“五年计划”的开局之年，是深化改革、转型发展的元年，在明确公司市场化转型的定位和方向的基础上，做好今年工作意义重大。

　　发展定位和方向：作为区政府推进全区经济工作的重要抓手，以重点片区开发为引擎，以提供公益及民生保障为导向，代表政府参与公益或准公益项目的投资、建设、运营；同时开展一定规模产业项目的投资、建设、运营作为对公益或准公益项目的必要补充，最终发展成为以投资公益及民生项目为主，辅以产业投资及金融服务、园区运营及物业管理、项目咨询服务等相关业务的大型区属国有投资集团。

　　今年工作的总体思路：全面贯彻落实十八届四中全会精神和深化国有企业改革的要求，以《国务院关于加强地方政府性债务管理的意见》系列文件的出台为契机，认真落实区委、区政府工作部署，紧紧围绕“深化改革、转型发展”主线条，布好局、铺好路，在实现公司市场化转型的基础上，继续为实现龙岗跨越式发展的战略目标作出应有的贡献。重点做好以下几个方面的工作：

　　（一）以市场化转型为中心工作，做好顶层设计及运营设想

　　新政出台后，明确剥离各级政府投融资平台公司政府融资职能，不得新增，转向以经营性业务为主的市场化运作，公司市场化转型已是必然选择。

　　1、积极参与区政府PPP项目。凭借城投公司人才储备、资金和资源等优势，作为区PPP事务中心重要的工作抓手，参与顶层设计和负责具体商务工作实施。协助PPP事务中心推动文化、体育、卫生医疗、教育、养老、公园、有轨电车等各个领域引入社会资本的相关工作。作为市场化主体，参与PPP项目。作为政府项目配套资金的持有者，通过与社会资本的结合，组建特殊项目公司，代表政府参与PPP项目的投资及运营，确保民生底线及公共利益的实现。

　　2、积极参与重点片区基础设施及产业项目开发运营。以参与重点片区开发建设为引擎，以产城融合为指导，投资或合作投资为主要方式，培育符合区政府产业导向的新兴、优势、高端产业，形成产业链。近期可以坪地低碳城、大运新城及南湾中片区为试点片区，以自营项目创投大厦、智慧家园为载体，推动相关片区产业空间的优化、布局；积极探索市区共建园区运营管理模式，按照“共建共享、封闭运作、滚动发展、合作开发、多方共赢”的原则，完善片区内的基础设施建设和公共服务设施，推动产业转型升级，实现市、区、街道、社区和企业多方共赢；利用城投公司现有融资平台功能，参与成立创新型产业用房专项基金及社区发展基金，以国有资本为引导，为片区产业提供金融服务。与中科院北京国家技术转移中心合资组建“中科龙岗国际科技投资发展有限公司”，并发行创投基金和产业基金，同时，成立专业的基金公司对所发行的两支基金进行管理；利用龙岗区“工改工”及创新性产业用房的相关政策，将龙岗区申报旧工业区综合整治项目中10%的物业资产及无偿接收或回购部分创新型产业用房产权注入我司，以增加可经营性资产规模，做实增量资产，提升公司发展空间。

　　3、依托保障房资源，配合人才落地政策，盘活存量资产。逐步建立人才安居住房信息服务平台及公共租赁住房轮候机制，加大向全社会宣传、推广力度，盘活存量资产。同时，推进符合条件的公共租赁住房向安居型商品房转变；积极探索利用社会资金开展社会养老等公益事业及房地产信托基金的可行性，以盘活资产并促进国有资产保值增值。

　　4、健全公司治理结构及制度体系。要以新的国资监管办法为纲领，以服务公司市场化转型为宗旨，在公司现有架构体系的基础上，逐步完善公司法人治理结构，修订公司议事规则及各项规章制度，为公司深化改革、市场化转型保驾护航。

　　（二）继续推进2个重大项目建设，并提早开展招商策划

　　1、继续跟踪推进创投大厦项目建设。完成主体结构封顶及幕墙工程、公共装修工程施工招标，完成年度投资2.9亿元。

　　2、全力推进智慧家园项目建设。要组建专业项目管理团队，与参建各方通力配合，全力推进宝龙智慧家园项目建设，力争2015年7月底完成地基与基础工程施工，完成年度投资额5000万元。

　　3、提前启动创投大厦及智慧家园项目的招商策划。加强品牌宣传和客户积累，引入品牌合作方深化合作，提高招商运营水平。

　　（三）继续推进物业资产的确权及运营管理工作

　　1、资产确权工作要抓紧推进。按照区国资委的工作部署及要求，继续推进坪地街道9项回购物业资产、奥林宾馆新划拨资产的确权工作，力争完成资产确权面积5.5万平方米。

　　2、招商运营力度要加大。要多渠道、多手段推进龙城工业园、大鹏佳兆业广场等自有物业的招商，物业空置率整体控制在10%以内，实现物业租金收入2048万元，增长28%。

　　3、物业的安全管理和服务要强抓。要督促物业管理公司，做好物业的安全消防管理，杜绝物业安全事故、消防事故及信访事件，提高租户满意度。

　　（四）继续配合推进轨道交通建设工作

　　1、继续配合推进地铁10号线建设。配合地铁集团优化地铁10号线的设计工作，协调区内相关单位提前做好沿线土地控制；协调市、区内相关部门，做好征地拆迁、资金落实、交通疏解、绿化迁改、工程同步实施等工作。

　　2、继续配合推进3号线东延段前期工作。协调市区相关单位加快推进地铁3号线东延段的各项前期工作，配合区重大办及开展3号线东延段与坪西路改造一体化规划及设计工作。

　　3、继续做好辖区内其他轨道建设工作。配合市轨道办等相关部门推进辖区内其他轨道规划及建设工作，为辖区内轨道交通建设建言献策。

　　改革的号角已吹响，转型的步子已迈开。城投公司在历史性完成区政府使命任务后，在新的政策环境下，在市场化转型发展的目标下，作为政府和市场之间的桥梁和纽带，依然要发挥新的、更重要的作用。立足新起点，肩负新使命，我们要有信心、有能力化挑战为机遇，把握新常态，交出新常态下转型发展的优异答卷。