购买此类房子有风险，不懂这些容易被坑！

　　什么是小产权房？

　　“小产权房”并不是一个严格的法律概念，只是社会上的一种俗称，通常是指以营利为目的，未经相关行政主管部门审批，非法占用农村集体土地（包括国有土地私自改变土地用途在内）建设住宅项目用于销售或变相销售。由于未获得土地、规划、建设、销售等行政许可，不能办理产权登记，属于没有产权、不受法律保护的房屋。

　　小产权房都有哪些风险？

　　案例一：购买“小产权房”却无法收房，退了房款却不退34万中介费用

　　2018年8月，市民郭女士在某泰地产工作人员的推荐下，购买了一套价值154万元的“小产权房”，然而，在付完全款之后，郭女士发现房子已经对外出租，无法收房，只能和原业主协商退还120万元的房款，然而作为中介的某泰地产却在事后拒绝退还34万元的中介费用。

　　深圳房地产中介协会经过调查，某泰地产确实存在“为禁止交易的房产提供经纪服务、违规占用客户房地产交易资金”等行为，对此，协会决定吊销某泰地产行业会员资格，将某泰地产及下属工作人员杨某列入行业黑名单，并抄送征信合作单位。此外，市规划国土委、市市场监管委等部门也做出了处理决定。

　　案例二：一房多押，小产权房业主携数千万失踪

　　2016年，某腾花园管理处以及这栋小产权房的开发商分别与十几名住户签订了合作建房协议书以及个人借款还款合同，以某腾花园内的小产权房为抵押物，分别向这些住户借款几十万到上百万不等。

　　消息一传开，某腾花园的居民都互相打听开来，居然发现，管理处和开发商向很多户居民借过钱，用的抵押物，只有两间房和两间临街铺面。比如这间1806号房，就抵押给了13个人之多。

　　发现问题之后，居民们试图联系到物业管理处负责人廖某以及开发商代表黄某等五位负责人，然而这五人全部不见踪影，手机全部处于关机状态，至今已经有20多天了。

　　由于借款人失联，部分居民拿着抵押协议书住进了1806号房，然而更多手持1806号房抵押协议书的居民却与他们发生了冲突，部分居民砸开铁门，申明自己的房屋所有权，多人发生口角甚至肢体冲突，直到警方赶到暂时平息了矛盾。

　　居民们表示，他们与廖某等欠款人同住一屋檐下已经多年了，相互关系一直都不错，谁也没想到廖某等人暗地里借了那么多人的钱，初步估计总额已达两千多万。

　　以上“吃大亏”的案例足以透露购买小产权房风险多多，主要风险归纳为以下几点：

　　一、没办法办理房产证

　　1.双方签署的购房合同不属于法律认可的正式购房合同，没办法在房管局备案；

　　2.开发商未缴纳土地出让金等费用，没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，购房人不能取得房产证；

　　3.即便有证，也不是真正意义上的房产证，部分是镇政府或村委会出具的证，部分是绿本的房地产权共有（用）证，享有的权利完全不一样。

　　二、难以规避“一房多卖”风险

　　因为小产权房无法进行不动产登记，所以买方很难确认卖方有没有偷偷将房屋再次出售。

　　三、脱离监管质量难以保证大多小产权房有严重的安全隐患，建设标准不达标的事情屡屡发生。

　　四、购房时无法进行银行贷款

　　不动产抵押以登记为生效要件，小产权房没办法抵押登记，银行自然也就没办法设立抵押权。

　　五、套现困难，难以转让

　　小产权房不能办理变更登记，这意味着房屋的物权人实际还是卖方。

　　六、小产权房难分割

　　因为购房人对于小产权房没有所有权，所以不管是离婚，还是继承，法院都很可能不对小产权房进行处理。

　　七、有可能被无偿征用或者征收

　　小产权房未经土地行政管理部门批准而使用集体所有土地的，涉嫌违法用地；小产权房无建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的，涉嫌违法建设。

　　八、随时面临业主“违约风险”

　　在面临拆迁或者地段价格暴涨的时候，卖方很有可能以你们签订的是无效合同为由进行毁约。

　　相关法律规定怎么说的？

　　一直以来深圳坚决打击非法建设、销售的“小产权房”，以下是一些“小产权房”违法行为的法律责任。

　　一、涉嫌非法使用土地行为

　　“小产权房”都是未经相关行政主管部门批准建设在农村集体土地、国有土地甚至农用地上的，这涉及违反了《深圳经济特区土地使用权出让条例》第二十一条规定：“土地使用者应当按照出让合同规定的用途、期限和条件开发、利用土地。”

　　根据相关规定，市规划和自然资源部门责令限期改正，并可以处土地使用权出让金总额百分之二十的罚款。拒不改正的，市规划和自然资源部门无偿收回土地使用权，没收地上建筑物、附着物。

　　二、涉嫌非法经营行为

　　“小产权房”在出租、出售过程中，并未取得相关行政主管部门的经验许可，而且在实际操作中都是以谋取非法利润为目的的，这种行为涉嫌非法经营。违反了《深圳市房地产市场监管办法》第七条规定：“从事房地产开发经营活动的企业应当依法取得房地产开发资质证书。禁止未取得房地产开发资质证书的任何单位和个人从事房地产开发，禁止任何单位和个人违反国家土地管理法律法规擅自在未依法取得建设用地使用权的土地上进行房地产开发。禁止销售前款规定的违法开发建设的建筑物，禁止任何单位和个人为其销售行为提供法律见证、经纪、公证、贷款等服务和便利。”对此主管部门可责令限期改正，并处5万元罚款。

　　甚至可能违反《中华人民共和国刑法》第二百二十五条规定：“【非法经营罪】违反国家规定，有下列非法经营行为之一，扰乱市场秩序，情节严重的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处违法所得一倍以上五倍以下罚金；情节特别严重的，处五年以上有期徒刑，并处违法所得一倍以上五倍以下罚金或者没收财产：（一）未经许可经营法律、行政法规规定的专营、专卖物品或者其他限制买卖的物品的；”。

　　三、涉嫌非法广告宣传行为

　　“小产权房”在销售过程中往往存在虚假宣传和承诺，违反《中华人民共和国广告法》第三十七条规定：“法律、行政法规规定禁止生产、销售的产品或者提供的服务，以及禁止发布广告的商品或者服务，任何单位或者个人不得设计、制作、代理、发布广告。”市场监督管理部门需责令停止发布广告，对广告主处二十万元以上一百万元以下的罚款，情节严重的，并可以吊销营业执照，由广告审查机关撤销广告审查批准文件、一年内不受理其广告审查申请；对广告经营者、广告发布者，由市场监督管理部门没收广告费用，处二十万元以上一百万元以下的罚款，情节严重的，并可以吊销营业执照。

　　“小产权房”交易常常存在重大潜在风险，大家一定要通过合法途径购买房产，别为了一时便利或省钱就购买“小产权房”。